מדריך משכנתה – אז איך מתחילים??

ייעוץ משכנתאות » מאמרים » מדריך משכנתה – אז איך מתחילים??

נמאס לכם לשלם דמי שכירות חודשיים?

הגעתם להחלטה שחסכתם מספיק הון עצמי והגיע הזמן לחיות בבית משלכם!

אז איך עושים את זה? איך מתחילים את המסע אחר רכישת הבית הראשון וגיוס המשכנתא עבורו?

כמה נקודות שיעשו לכולנו קצת סדר:

 

1. מה ההון העצמי שלנו? לפי התקנות של בנק ישראל, אתם מחויבים ב 25% הון עצמי משווי הנכס לפחות.

אחרי שנעשה את הבירורים לגבי ההון העצמי נוכל לדעת גם מה סדר גודל הנכסים שמתאימים לנו מבחינת המחיר. למשל: אם יש לנו הון עצמי של 300 א' ש"ח והם מהווים 25% מהדירה אז אנחנו מכוונים על דירה ששוויה הוא לא יותר מ 1.2 מיליון ש"ח!

כדאי לקחת בחשבון תשלומים נוספים כגון: מיסי רכישה ושבח באם ישנם, שכ"ט מתווך, שכ"ט עו"ד, שכ"ט שמאי, שכ"א יועץ משכנתאות, פתיחת תיק וכד'.

במידה וההון העצמי שלכם הוא לא גבוה ומסתכם ב 100 א' ש"ח, ניתן לנסות להירשם להגרלת "המחיר למשתכן" שם ההון העצמי הזה הוא מספק.

2. מסמכים וניירות – של מי? שלכם! להכין קלסר מסודר של 3 חודשים אחרונים של דפי חשבון, יש לכם הלוואה בחשבון? כדאי לצרף גם דוח יתרות הלוואה, 3 חודשים אחרונים של תלושי משכורת, באם ישנן הכנסות נוספות כדאי להוסיף אסמכתאות וכמובן צילומי תעודות זהות. בעזרת הקלסר הזה נצלח חלקית את השלב הבא.

3. פניה לבנק או ליועץ משכנתאות – למה בעצם לפנות לבנק או ליועץ משכנתאות בשלב זה? מהסיבה הפשוטה! לא מספיק, שאתם יודעים שאין לכם בעיה לעמוד בהחזרי המשכנתא עליכם לקבל גם אישור כתוב מהבנק לגבי גובה האשראי, הרי לא תרצו להתחיל תהליך כלשהו מול מוכרי הדירה כשאתם לא בטוחים באופן חד משמעי שאתם יכולים לקבל את גובה המשכנתא, שאתם צריכים.

הייתי מייעץ לכם בחום לפנות ליועץ משכנתאות שיוכל לתכנן עבורכם פיננסית את המהלך עוד בטרם הגיעכם לדלת הבנק- מהלך כזה וליווי שכזה יחסוך עבורכם הרבה יותר מזמן, כסף ובירוקרטיה מתסכלת.

4. הבנק אישר! הגיע הזמן לחפש דירה לפי סכום האשראי שאישר לכם הבנק. שימו לב! לא לסטות ימינה ושמאלה ממה שאושר לכם, כל שקל נוסף מעבר למה שאושר לכם במשכנתא וכל פרט שהשתנה מהנתונים המקוריים שחשפתם בפני הבנק עלולים לבטל את האישור הקיים! האישור תקף לחודש וחצי בעוד הריביות ל 24 יום.

יש לעדכן את הבנקאי או את יועץ המשכנתאות ששכרתם באופן פרטי בכל שינוי אפשרי.

5. עורך דין טוב – חשוב להקיף את עצמכם באנשי מקצוע טובים שיעשו את עבודתם בצורה הטובה ביותר, כדאי להתקדם עם עו"ד שעליו קיבלתם המלצות חמות מאנשים שעברו איתו את התהליך. "טוב שם טוב משמן טוב".

6. מצאתם נכס? מזל טוב! חשוב מאוד שעוה"ד שלכם יבדוק האם הרישום שלו הוא תקין והאם ישנם שעבודים בעייתיים.

לאחר מכן הדרך לחתימה על חוזה סלולה. שימו לב כי עוה"ד מטפל או יטפל לכם בכל הרישומים – אחרת זה נופל עליכם ובאמת שאין לכם זמן לזה.

7. שמאות מוקדמת – לרוב שמאי הבנק מגיע לבקר בנכס רק אחרי שנחתם חוזה אך בימים אלו כאשר בכל עיר ישנם פרויקטים כגון תמ"א 38 ופינוי בינוי למיניהם, המוכר מבקש מעט יותר משוויו הריאלי של הנכס, מה שיוצר הפרשים בין המחיר ששולם בפועל למוכר לבין הערכת השמאי שאליה יתייחס הבנק בסופו של דבר.

לכן עצתי היא, לערוך שמאות מוקדמת ובכך לדעת מה ערך הנכס, האם יש בעיתיות מסוימת ברישומים עצמם וכד'. הדבר יהיה מעולה במיוחד כשאתם לווים אשראי מקסימאלי מהבנק (75%). כך תהיו ערוכים מבעוד מועד לגבי השלמת הון עצמי נוסף במידה ויהיה צורך.

השמאות המוקדמת היא אמנם יקרה יותר, אך שווה זהב!

8. אז מתי מעבירים את כספי המשכנתא? ע"פ התקנות של בנק ישראל, עליכם ראשית להעביר את ההון העצמי שלכם (מינימום של 25% מהכנס הנרכש..זוכרים?) ורק לאחר מכן הבנק יוכל להעביר את האשראי עליו הוא התחייב (כפוף למילוי משימות ורישומים בטאבו או במנהל כמובן..).

9. "רגע… אם לא הצלחתי לגייס מספיק כסף כדי לשכור את שירותיו של יועץ משכנתאות 🙁 יש לי רק את אותו אישור שנתן לי, אותו בנק בזמנו….מספיק נכון? הבנקאי עשה עלי רושם טוב והוא כזה נחמד.." – לא לא לא ופשוט לא!!!

לא מספיק לגשת לבנק אחד ובטח לא כדאי לגשת בטרם אתם סגורים, על תמהיל מסלולים לפחות! ישנם יועצי משכנתאות רבים, שיבנו עבורכם תמהיל מסלולים ויכוונו אתכם לריביות מסוימות וכל זאת בשכר טרחה נמוך יותר מאשר על ליווי מלא.

אם בכל זאת החלטתם לא להיוועץ ביועץ פרטי, תידלו מידעים מהאינטרנט, תבדקו האם אתם זכאים לסיוע מהמדינה (יש הרבה מחשבונים באינטרנט כמו גם באתר הזה) חשוב שתיגשו לפחות ל2 בנקים שונים כדי לקבל הצעות על אותו תמהיל מסלולים שיש ברשותכם. תבדקו האם לאותם בנקים ישנן גם הטבות מסוימות לפותחי חשבון ומעבירי פעילות בנקאית.

תחרות בין הבנקים על המשכנתא שלכם היא הדבר הטוב ביותר שיקרה לכם בחיים!

10. אל תשוו את ההצעה שקיבלתם להצעות של חברים שלכם! זו פשוט טעות! מדובר בשיעורי מימון שונים לגמרי, מדובר בלווים שונים לגמרי וגם בנכסים שונים. אל תשאפו לקבל את אותו הדבר שקיבל חבר X תשאפו לקבל את הטוב ביותר לתמהיל המסלולים שמותאם עבורכם באופן אישי!

11. פתיחת תיק – אתם מחויבים בעמלת פתיחת תיק של 0.25% מגובה האשראי. דוגמא מספרית: אתם לווים כ 1 מיליון ש"ח העמלה תהיה 0.25% מ 1 מיליון ש"ח שהם 2500 ש"ח. ניתן להתמקח גם על העמלה הזו. כל שקל חשוב.

12. ביטוחי משכנתא – אתם מחויבים לעשות ביטוח חיים על האשראי שקיבלתם מהבנק וביטוח מבנה על הנכס שרכשתם, כמובן שהמוטב בפוליסות הביטוח יהיה הבנק. גם פה חשוב לקבל מספר הצעות, לבדוק את ההתפתחות הפרמיה במהלך השנים, כמו במשכנתא גם פה מדובר באלפי שקלים שיש באפשרותכם לחסוך!

13. העברתם את כל מסמכי הביטחונות לבנק —–> התיק יעבור בחינה ואז תצפו ל 2 תרחישים:

• כל המידע שצריך הבנק נמצא וניתן לשחרר את הכספים למוכרים.
• חסרים מסמכים ורק בהשלמתם ניתן יהיה לשחרר את הכספים למוכרים.

14. לאחר העברת מלוא התמורה למוכרים תקבלו את המפתחות לדירה, הנכס ירשם על שמכם בטאבו (במידה ומדובר באדמת טאבו ולא מנהל) וכן תאלצו לרשום משכנתא בעזרת שטרות משכנתא שינפיק לכם הבנק.

מזל טוב!!! עשיתם את זה! הצלחתם לרכוש נכס בישראל!!!

 

  • המאמר מתייחס לרכישת נכס יד 2 בטאבו.
שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

לשיחת ייעוץ ללא עלות וללא התחייבות השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

צרו איתנו קשר
close slider

פרטי התקשרות

מלאו את פרטי ההתקשרות ואנו נחזור אליכם בהקדם.

משכנתא משתלמת

תודה שפניתם אלינו

אחד מנציגינו יצרו אתכם קשר בהקדם

משכנתא משתלמת

כבר הולכים?

הניסיון והמקצועיות שלנו בתחום המשכנתאות שווים לכם מאות אלפי שקלים!

אז, מוכנים להתחיל לחסוך במשכנתא שלכם?

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי!

דילוג לתוכן