גם אם אתם לא מתמחים בייעוץ משכנתאות ואתם לקוחות מן השורה חשוב שתדעו, אם יש דבר חשוב יותר במשכנתא שלכם, שאתם חייבים לשים אליו לב והוא חשוב יותר. אפילו מהריבית אותה תקבלו, הוא תמהיל המשכנתא שלכם. קראתם נכון, הדבר הכי חשוב במשכנתא שלכם, הוא תמהיל המשכנתא.
במאמר הזה אסביר לכם מהו בעצם תמהיל משכנתא או אם תרצו הרכב המסלולים, מה החשיבות שלו ואפילו אנסה לתת לכם מושג על איך לזהות האם התמהיל שבחרתם הוא הטוב ביותר עבורכם.
עכשיו, בואו נצלול פנימה ונבין קצת יותר על תמהילי משכנתא, סוגי מסלולים וסוגי ריביות.
מהו תמהיל המשכנתא?
תמהיל המשכנתא הוא בעצם איך וממה המשכנתא שלכם מורכבת, מאילו מסלולים, האם ישנה חשיפה למדד המחירים לצרכן? אחוז הקרן בכל מסלול ומסלול, פריסת השנים וכמובן מהי הריבית בכל מסלול. בשורה התחתונה הרכב המסלולים ממנו מורכבת המשכנתא שלכם.
למה צריך תמהיל משכנתא?
אם יש דיעה רווחת בקרב נוטלי המשכנתאות, היא הדיעה שתמהיל המשכנתא מורכב משלישים. שליש ריבית קבועה, שליש ריבית משתנה כל X שנים ושליש בפריים.
הידעתם? תמהיל המשכנתא שלכם יכול להיות מורכב ממסלול אחד בלבד!
האם זה נכון? לא לכולם ולא תמיד. על מנת למקסם את החיסכון שלכם במשכנתא שלכם, תהיו חייבים להרכיב את המשכנתא שלכם ממספר מסלולים, כמובן שלכל מסלול יש את היתרון והחיסרון היחסיים שלהם, אך הרכב מסלולים הבנוי לפי הצרכים של הלקוח ובהתאם לאופי הפיננסי שלו, בוודאות יחסוך עשרות אם לא מאות אלפי שקלים במרוצת השנים.
האם קיימות הגבלות על תמהיל המשכנתא?
לחלוטין כן. לפחות שליש מתמהיל המשכנתא שלכם חייב לכלול מרכיב אחד קבוע אם הוא מסלול צמוד למדד או לא צמוד למדד כאשר יתר התמהיל יכול להיות מורכב ממסלולים משתנים, בין אם מדובר במשתנה כל 10 שנים או להבדיל, משתנה כל שנה. עד לשנת 2020 בנק ישראל אסר על נוטלי המשכנתאות לשלב יותר משליש מתמהיל המשכנתא במסלולים קצרים כגון, ריבית הפריים, מט"ח והמשתנות מתחת ל 5 שנים וזאת כדי שההחזר החודשי יהיה קבוע ככל שניתן על מנת "לשמור על יציבות הבנקים". כאמור, ב 2020 נתקבלה החלטה ע"י בנק ישראל לבטל את המגבלה הזו על מנת שלוקחי המשכנתאות "יהנו" מריבית הפריים שהיתה נמוכה באותו הזמן.
התאמות אפשריות
נכון לשנת 2025, ישנן יותר מ 35 דרכים על מנת להרכיב את תמהיל המשכנתא שלכם.
בין אם לשלב שליש מהתמהיל בריבית קבועה צמודה למדד או ריבית קבועה לא צמודה יחד עם שני שליש נוספים בריבית הפריים, וזו בהנחה ואתם מאמינים שבשנים הקרובות ריבית בנק ישראל תרד ומשם גם ההחזר החודשי שלכם ירד.
אופציה נוספת היא לשלב יחד עם שליש קבועה לא צמודה, שליש בריבית משתנה כל 2/2.5/3/5 שנים לא צמודה כדי להנות מהחזר חודשי קבוע לפחות לתקופה הקרובה.
כמובן שתמיד אפשר יהיה "ללכת על בטוח" כאשר כל המשכנתא בנויה ממסלול 1 שהוא בריבית קבועה לא צמודה. בה ההחזר החודשי לא ישתנה לכם לעולם. חשוב לחדד יש מגוון רחב של סוגי ריביות כאשר לרוב תהנו מריבית נמוכה יחסית במסלולים הצמודים כאשר במסלולים הלא צמודים הריביות יהיו גבוהות יותר.
איך תדעו איזה תמהיל משכנתא הכי נכון עבורכם?
לא מעט לקוחות שמגיעים אלינו ל"משכנתא משתלמת" לייעוץ משכנתאות, רוצים לדעת מה התמהיל המומלץ עבורם מתוך הבנה שזה כאמור הדבר הכי חשוב במשכנתא שלהם. כפי שכבר כתבתי לפני, הכל תלוי בצרכים שלכם בתור לקוחות ובאיפיון הפיננסי שאצלנו, במשכנתא משתלמת אנו מבצעים במעמד הפגישה. אתן שלוש דוגמאות:
- אם אתם לקוחות סולידיים באופי שלכם, ואתם מעוניינים שההחזר החודשי שלכם יהיה קבוע בכל תקופת המשכנתא ללא רצון או יכולת לפרוע אותה, מסלול הקבועה הלא צמודה יתאים לכם מאוד.
- אם אתם "שונאי סיכון" אך מתכננים לפרוע חלק מהמשכנתא בעתיד, הייתי משלב גם אחוז מסוים ממסלול הפריים. ננים 75% מהתמהיל בקבועה לא צמודה ו- 25% בריבית הפריים.
- במידה ואתם רוצים "להנות" מהחזר חודשי נמוך ככל שניתן, אפשר לשלב בין שליש בקבועה צמודת מדד ולבין שני שליש בריבית משתנה לא צמודה למדד – חשוב להזהיר בסביבת מדד גבוהה תמהיל זה על אף ההחזר החודשי הנמוך בהתחלה יכול להפוך לאסון לא קטן עבורכם.
כפי שאתם יכולים להבין, נגענו כאן רק ״על פני השטח״ במסלולים השונים. כשלוקחים משכנתא ובוחרים מסלולים ותוהים בסוגי ריביות, חשוב להבין את כל הניואנסים הקטנים, ואת ההשלכות הגדולות שלהם, זה מה שבאמת מפריד ממשכנתא רגילה חסרת תיכנון למשכנתא משתלמת.
לכן, היעזרו ביועץ משכנתאות שיעמוד לצידכם.
