מסלולי משכנתא

ייעוץ משכנתאות » מאמרים » מסלולי משכנתא

תמהיל נכון של משכנתא מורכב ממספר מסלולים שונים, כאשר כל מסלול הוא בעל מאפיינים שונים, ריביות שונות, יתרונות וחסרונות.

כיום בניגוד לעבר יש היצע גדול מאוד של מסלולים והרכבי משכנתאות:

  • מסלולים בריבית קבועה צמודה/ לא צמודה למדד
  • ריבית משתנה כל שנה, שנתיים, שנתיים וחצי, כל שלוש או ארבע שנים צמודה למדד
  • ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה/לא צמודה למדד
  • ריבית משתנה כל 7/10/12 שנים צמודה למדד
  • ריבית הפריים וריבית הצמודה למטבע חוץ וכד'.

נבחן את מסלולי המשכנתא העומדים לרשותינו ע"י מספר שאלות:

  • האם המסלול הוא בריבית משתנה או ריבית קבועה?
  • האם המסלול צמוד למדד או לא צמוד למדד?
  • הם הוא צמוד למטבע חוץ או לא?

נכון לחודש ספטמבר 2015 לפי הוראות בנק ישראל, כל משכנתא חייבת ששליש ממנה תהיה בריבית קבועה צמודה / לא צמודה למדד ועד לשליש בריבית הפריים.

מסלולי משכנתא בשנת 2020

היום, בשנת 2020 נוכל לבחור בין מעל 20 מסלולי משכנתא אפשריים, מה שמקנה לנו מצד אחד שפע של אפשרויות פיננסיות, אך מצד שני זה עלול לבלבל את האדם הפשוט, שאינו חי ונושם את ענף המשנתאות ואין ביכולתו להבחין בדקויות שבין המסלולים השונים.

יש לציין כי הלוואה שייקח לקוח א' והלוואה שייקח לקוח ב' לא יהיו בהכרח דומות מאחר ולא לכולם יש צרכים דומים ועל כן המסלולים יהיו שונים, ישנם מסלולים אשר צמודים למדד המחירים לצרכן כלומר מעבר לריבית שהלקוח ישלם באופן שנתי ישנה גם הצמדה שעליו לקחת בחשבון, במידה ומדד המחירים לצרכן יעלה/ירד באותו חודש נתון כל יתרת המשכנתא אשר צמודה למדד תעלה/תרד גם היא ומפה גם ההחזר החודשי יעלה או ירד, ישנם מסלולים שאינם צמודים למדד אך הריבית בהן היא קבועה אך גבוהה מאחר והיא מגלמת בתוכה עליות מדד.

אלו מסלולים מתאימים לכם? קבועה צמודה? לא צמודה? משתנה כל שנה? פריים?

כשמדברים על תמהיל משכנתא נכון (שזהו כמובן החלק החשוב ביותר בלקיחת המשכנתא), מדברים על מקבץ מסלולים המאוגדים ביחד וביחד הם תמהיל המשכנתא שלנו.

בתכנון נכון של מסלולי המשכנתא תוכלו לחסוך הון עצום בבואכם לפרוע חלק מהמשכנתא או את כולה בעתיד הקרוב/ רחוק, ב"משכנתא משתלמת" נייצר עבורכם מספר תרחישים וסימולציות של הרכבי משכנתא כדי שתוכלו לדעת בדיוק כמה אתם משלמים בכל חודש נתון וכן כמה אתם עתידים להחזיר בסופו של דבר על כל ההלוואה שאתם עומדים לקחת, כך שבסופו של דבר נביא אתכם עם תמהיל המסלולים הטוב ביותר אשר יביא אתכם למשכנתא המשתלמת ביותר.

אז בואו נדבר קצת על ההבדלים בין מסלולי המשכנתא השונים

אז דיברנו על כך שיש מסלולים עם ריביות שונות (פריים, צמודה, משתנה ועוד), סוגי הצמדות וכדומה, אבל זה הזמן שנכיר קצת יותר לעומק את המסלולים.

מסלול משכנתא לא צמודה בריבית פריים

מסלול זה אינו צמוד למדד המחירים לצרכן או למדדים אחרים. יתרת הקרן אינה משתנה ופוחתת עם הזמן.

מסלול זה מעולה לאלו החוששים מאינפלציה גבוהה, אך חשוב מאוד להבין שמדובר בסיכון גבוהה מאחר ועלייה בריבית הפריים תעלה את תשלומי ההחזר החודשיים שלנו.

אחד היתרונות הבולטים של מסלול זה, הוא שניתן לפרוע מסלולים בריבית פריים בכל זמן נתון, ללא עמלת פירעון מוקדם.

מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה

מסלול זה הוא בעל דרגת סיכון בינונית מאחר והחזר התשלומים אינו מושפע משינויים בריביות או שינויים באינפלציה. תחושת הביטחון כאן היא לנוכח העובדה שאנו יודעים מהו ההחזר החודשי שלנו תמיד.

החסרון הבולט במסלול זה הוא הריביות הגבוהות והעובדה שישנו קנס גבוה מאוד לאלו הרוצים לפרוע את ההלוואה טרם סיומה.

מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד

מסלול זה מבוסס על עוגן חיצוני, לדוג' תשואות אג"ח ממשלתיות שאינן צמודות למדד. הריבית במסלול זה משתנה כל שנתיים, חמש או תדירות אחרת וישנה אפשרות לפקוע את ההלוואה בנקודות יציאה כאלו ואחרות אשר הוגדרו מראש, ללא קנס נוסף.

ניתן לפרוע או למחזר את ההלוואה לפני נקודת היציאה שהוזכרו, תמורת קנס כספי שלרוב אינו גבוה מדי.

היתרון במסלול זה הוא שהסכום לא צמוד למדד המחירים לצרכן או לכל מדד אחר, וזוכים בהתחלה להחזיר תשלום חודשי נמוך יחסית.

מסלול משכנתא צמודה לאירו/דולר

מסלולי משכנתא צמודה למט"ח, אינם צמודים למדד המחירים ונתן לפרוע אותם בכל רגע נתון. הריבית של מסלול זה משתנה בהתאם למסלול הנבחר (לרוב מדובר על כל שלושה חודשים, חצי שנה או שנה).

למסלול זה חסרון משמעותי מאחר וקיים סיכון גדול לקפיצה בשער החליפין, מה שיעלה משמעותית את ההחזר החודשי שלנו.

לסיכום

ישנם מעל 20 מסלולי משכנתא שונים. האפשרויות רבות ומגוונות אך גם מבלבלות במיוחד. לכל מסלול יתרונות, חסרונות וריביות שונות הנקבעות באופן שונה ע"י הבנקים.

ישנן רמות סיכון שונות בין מסלול למסלול ולכן מומלץ להרכיב את תמהיל המשכנתא שלנו ממגוון דרגות סיכון, סוגי ריביות וכדומה. ההמלצה היא לשלב בין 3 מסלולים לפחות במטרה למזער סיכונים ולאפשר ללווה לפרוע מסלולים שונים ללא קנסות יציאה.

כדאי מאוד להתרכז במסלולים הנפוצים המתאימים לסביבת ריבית נמוכה, אך חשוב מאוד גם לבחור במסלול המתאים לכם ברמת יכולת ההחזר החודשי.

מומלץ מאוד להיעזר ביועץ משכנתאות בתהליך לקיחת המשכנאת על מנת למזער את הסיכונים ככל האפשר. זכרו, תמהיל נכון יחסוך לכם המון כסף!

צרו איתנו קשר לקבלת הצעה משתלמת.

 

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

לשיחת ייעוץ ללא עלות וללא התחייבות השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

צרו איתנו קשר
close slider

פרטי התקשרות

מלאו את פרטי ההתקשרות ואנו נחזור אליכם בהקדם.

משכנתא משתלמת

תודה שפניתם אלינו

אחד מנציגינו יצרו אתכם קשר בהקדם

משכנתא משתלמת

כבר הולכים?

הניסיון והמקצועיות שלנו בתחום המשכנתאות שווים לכם מאות אלפי שקלים!

אז, מוכנים להתחיל לחסוך במשכנתא שלכם?

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי!

דילוג לתוכן