עסקאות בין בני משפחה, מנקודת המבט של הבנק, תמיד נחשבות ל"בעייתיות".
רגע, מה הן בכלל עסקאות בין בני משפחה?!
נגדיר מה הן עסקאות מסוג זה.
עסקאות מכר של דירה בהן לצד המוכר ולצד הרוכש יש קשר משפחתי. ולהשלמת העסקה יש צורך במשכנתה מהבנק.
לדוגמא, אחד הילדים מבקש לרכוש את הנכס מההורים או להיפך. או שאח רוצה לרכוש את החלק של אחותו בדירת המשפחה וכד'.
מעבר לדרישות הרגילות של הבנק לפני מתן אישור עקרוני לעסקה,
בבואו של הבנק לבחון עסקה שכזו הוא יתנה את האישור במספר תנאים מיוחדים:
- למוכר יהיה דיור חלופי, למשל דירה נוספת בבעלותו.
- רישום משכנתה בפועל עוד לפני העברת הכספים למוכר.
- תשלום מיסים בפועל.
מה מיוחד בתנאים אלו?
בכל עסקה אחרת, כאשר אין קשר משפחתי בין הצדדים, הבנק לא יבקש דיור חלופי למוכר
ובד"כ יסתפק ברישום הערת אזהרה לטובתו בטאבו (אם הנכס רשום בטאבו) ולא יבקש רישום
משכנתה בפועל לפני העברת הכספים.
בעסקאות רגילות, הבנק יסתפק בדיווח על העסקה לרשות המיסים ולא תשלום מיסים בפועל לפני העברת המשכנתה.
מדוע הבנק מבקש את התנאים הללו?
מהסיבה הפשוטה, כדי למנוע את אפקט "הדלת המסתובבת".
מאחר ובהלוואת המשכנתה מתקבלות ריביות נמוכות יחסית, יותר מכל הלוואה עסקית או מסחרית
אחרת, הבנק רוצה להבטיח שאכן מתקיימת מכירה של הנכס ועוברת הבעלות על הדירה עוד לפני
קבלת המשכנתה.
כלומר, הבנק רוצה למנוע מצב שאין באמת מכירה אלא ניצול המצב לקבל ריביות טובות יותר
מאשר הלוואות בנקאיות או חוץ בנקאיות אחרות.
אם אתם מתכוונים למכור או לרכוש מבן משפחה דירה למגורים, תהיו ערוכים לתנאים הנ"ל,
שכן עסקה שכזו תהיה ארוכה יותר וקשה יותר לאישור מכל עסקה אחרת.
אז מה ניתן לעשות אם בכל זאת אתם מתעניינים בעסקה בתוך המשפחה?
ראשית, צריך להבין שבעזרת ליווי נכון ניתן לצלוח את כל המכשולים שבהם משתמש הבנק כדי לדאוג לאינטרסים שלו, ועל ידי כך לצעוד בבטחה לקיום העסקה שאותה מבצעים לבצע. אמנם, התנאים מעכבים ומפריעים מעט, אך בעזרת צוות מנוסה ומיומן ניתן להתגבר עליהם.
לאחר שיחת ההרגעה, בואו נגיע לעניין – מה עושים כדי לקבל משכנתא לרכישת נכס מבן או בת משפחה. אז קודם כל כאמור, מומלץ ליצור קשר עם מומחים לדבר ולספר להם את הפרטים על העסקה. האם הרכישה אכן אמיתית, היכן ממוקם הנכס, כיצד נקבע המחיר שלו וכן מספר פרטים נוספים שמשתנים מעסקה לעסקה.
מטרת התשאול היא להבין את העסקה לעומקה, ועל ידי כך מלבד הייעוץ לקבלת המשכנתא מהבנק לתת ייעוץ בענייני מיסוי, וזאת במיוחד לאור דרישת הבנק לבצע את התשלום בטרם ביצוע המכירה. בנוסף, תקבלו הדרכה כיצד להראות שמובטח שלמוכר יש נכס חלופי אחר למגורים בו, וכן הדרכה כדי לבצע את רישום המשכנתא בפועל, או לחלופין תוכלו לקבל שירות רישום שיחליף את תפקידכם בעסקה, וימנע מכם את כל ההתעסקות הבירוקרטית.
לאחר שהיועץ או יועצת המשכנתא שלנו יסיימו להבין את מצב הדברים, הם יבנו לכם אסטרטגיה לקבלת ההלוואה מול הבנק, ועל ידי כך לסייע לכם בתכנון הרכישה על ידי קבלת הכסף כמה שיותר קרוב למועד הרצוי מבחינתכם.
מלבד זאת, יועצי המשכנתא שלנו יוכלו לעזור לכם בתכנון התשלומים, אופן שיטת התשלומים ובתוך כך האם מומלץ לכם לעבוד בשיטת הלוואת בלון, או על ידי לוח שפיצר, וכן מה הריביות הטובות ביותר שניתן להשיג לאור היסטוריית האשראי וכושר ההחזר שלכם, ולאור המצב הקיים בשוק.
בתור בנקאים לשעבר, יועצי המשכנתאות ב"משכנתא משתלמת" אישרו מאות של בקשות כאלו הן במסגרת
תפקידם בבנק בעבר והן כיועצים חיצוניים לבנק כיום.
נשמח לעמוד לשרותכם.
