מהו מדד תשומות הבניה?

כאשר אנחנו מתכננים לרכוש דירה חדשה מקבלן בעזרת משכנתא, אנו צפויים להיתקל במונח מדד תשומות הבניה. מדד זה מהווה כלי מרכזי בשוק הנדל"ן מאחר שהוא משפיע על מחיר הדירה הסופי ועל תנאי התשלום שלנו. לכן, חשוב להבין מהו מדד תשומות הבניה למגורים, המכונה בקצרה מדד הבניה, וכיצד הוא משפיע על מחיר הדירה הסופי ועל תהליך לקיחת משכנתא מהבנק או מגוף פיננסי אחר.

המומחים של משכנתא משתלמת הכינו עבורנו מדריך מקצועי ומעמיק בנושא מדד תשומות הבניה. המדריך עונה על שאלות נפוצות בנושא וכולל טיפים שימושיים שיכולים לסייע לנו לקבל החלטה מושכלת לגבי כדאיות העסקה ולהיערך נכון לקראת תשלומי החזר המשכנתא.

מהו מדד תשומות הבניה?

באופן כללי, מדד תשומות הבניה הוא מדד המפורסם מדי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), והוא מייצג את השינוי הממוצע במחירי חומרי הגלם, השירותים והשכר המשולמים בענף הבניה בישראל.

מדד הבניה מורכב ממספר סלים של תשומות בניה, ולכל סל יש משקל יחסי מסוים המשקף את חלקו בעלות הבנייה הכוללת. מטרת מדד זה הינה לשקף את השינויים שחלו בתשומות הבנייה, כלומר האם חלה התייקרות או הוזלה בעלויות הבנייה לאורך זמן, אך חשוב לדעת כי עד היום מדד הבניה רק עלה ומעולם לא ירד.

בפועל, כאשר אנחנו רוכשים דירה חדשה על הנייר מקבלן, הוא מצמיד את מחיר הנכס למדד תשומות הבניה למגורים, וכך למעשה הוא מבטח את עצמו בפני שינויים בעלויות הבנייה והוא מעביר את הסיכון אל הרוכשים.

מדד תשומות הבניה מודד את השינויים שחלו במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית סל קבוע של חומרי בנייה וגמר, מוצרים ושירותים לבניית מבנים מסוגים שונים (מגורים, מסחר, תעשייה), והוא מייצג את הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. המדד כולל את חומרים, מוצרים ושירותים שונים כגון:

• חומרי בנייה ומוצרים כמו מלט, שיש, ברזל, בלוקים, קרמיקה, מוצרי חשמל, כלים סניטריים, עץ לבנייה, חומרי איטום, צבעים, זכוכית וכו'.
• מחירי הובלה ושינוע.
• ציוד וכלי עבודה.
• שכירות ציוד ורכבים.
• הוצאות כלליות כמו ביטוח, בקרה ופיקוח, תפעול ציוד הנדסי ועוד.
• שכר עבודה לפועלים, מפקחים, מפעילי ציוד הנדסי וכד'.

ראוי לציין כי הכנסת אישרה בשנת 2022 את הצעת תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות), והתיקון קובע כי לכל היותר יוצמדו 40% ממחיר הדירה למדד תשומות הבניה בעסקת רכישה מקבלן, והתשלום הראשון לקבלן יהיה לפחות 20% שלא יוצמד למדד הבנייה, ושאר התשלומים יוצמדו ב-50% למדד תשומות הבניה, כאשר ההצמדה היא עד מועד מסירת הנכס בלבד.

מתי מתפרסם מדד הבניה?

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת את מדד תשומות הבניה מדי חודש, בדרך כלל ב-15 בכל חודש, עבור החודש הקודם. כדי לענות על השאלה הנפוצה מתי מתפרסם מדד תשומות הבניה, כדאי לדעת כי מועד הפרסום המדויק של מדד תשומות הבניה למגורים מופיע בלוח הפרסומים באתר של הלמ"ס, ואפשר לעקוב אחר לוח זה כדי לדעת את התאריך המדויק לפרסום המדד.

טבלת מדד תשומות הבניה לפי שנים

מתי משלמים בפועל את השינוי במדד תשומות הבניה?

מועד התשלום של השינוי במדד תשומות הבניה למגורים נקבע בהסכם הרכישה עם הקבלן, ולרוב התשלום יבוצע בסמוך למועד התשלום האחרון עבור הדירה החדשה, או במועד מסירת הנכס.

האם ניתן לקבל תחזית למדד תשומות הבניה?

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אינה מפרסמת תחזיות הנוגעות למדד תשומות הבנייה, אך ניתן למצוא תיעוד לנתונים ההיסטוריים של המדד. ישנם גורמים כמו אנליסטים, בנקים, חברות לייעוץ משכנתא וחוקרים המפרסמים אחת לתקופה הערכות ותחזיות הנוגעות לשינויים במדד תשומות הבניה, אך עלינו להתייחס במשנה זהירות לתחזיות אלה מאחר שהמדד מושפע מגורמים רבים וקשה לצפות ולחזות את השינוי במדד זה.

עלינו לזכור כי כאשר אנחנו לוקחים משכנתא מהבנק, סכום ההלוואה אינו כולל התייחסות להשפעת הצמדה למדד תשומות הבניה, לכן אנחנו עלולים להתקשות מבחינת תזרימית. לכן, המומחים המנוסים של משכנתא משתלמת ממליצים לנו להיעזר במחשבון ייעודי ולפנות אליהם כדי לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית ולבחור את המסלולים הטובים ביותר מבחינת תשלומי הריבית לאורך זמן. יש פתרונות שונים למימון ההפרש שנוצר בגלל השפעת מדד תשומות בניה, למשל לקיחת משכנתא בסכום גדול יותר, להקדים תשלומים לקבלן ועוד. 

דוגמא לחישוב מדד תשומות הבניה

נניח ואנחנו רוכשים דירה חדשה מקבלן בשווי של 1 מיליון ₪, ובמועד החתימה על החוזה שילמנו 200,000 ₪ במזומן. יתרת התשלום שנותרה עומדת על 800,000 ₪ והיא תוצמד למדד תשומות הבנייה למגורים עד התשלום האחרון במועד מסירת הדירה.

בהנחה שחלפה שנה בין שני מועדי התשלום, ומדד הבניה עלה ב-10% בתקופה זו, הרי עלינו לשלם 80,000 ₪ נוספים מעבר ליתרת התשלום בגובה 800,000 ₪.

כיצד מדד זה משפיע על לוקחי המשכנתאות?

כל עלייה במדד תשומות הבניה למגורים מגדילה את המחיר הסופי שנשלם עבור הדירה החדשה מקבלן, וכדי לממן את השפעת המדד על המחיר הסופי של הנכס ניתן לקחת משכנתא בסכום גבוה יותר כדי לכסות את הפער. למדד תשומות בניה יש השפעה גם על ההחזרים החודשיים של המשכנתא מאחר שעלינו לקחת משכנתא בסכום גבוה יותר, והגידול בתשלומי ההחזר החודשיים עשוי להכביד על התקציב שלנו לניהול משק הבית.

לסיכום, בעת לקיחת משכנתא עלינו לבצע תכנון פיננסי חכם וזהיר, מאחר שעלינו להתייחס נכון לאפשרות של עליית מדד תשומות הבניה והשפעתה על מחיר הדירה הסופי ותשלומי ההחזר. לכן, כדאי לפנות ליועצים המנוסים של משכנתא משתלמת כדי לקבל החלטות מושכלות ולמזער סיכונים.