תמהיל נכון של משכנתא מורכב ממספר מסלולים שונים, כאשר כל מסלול הוא בעל מאפיינים שונים, ריביות שונות, יתרונות וחסרונות.
כיום בניגוד לעבר יש היצע גדול מאוד של מסלולים והרכבי משכנתאות:
- מסלולים בריבית קבועה צמודה/ לא צמודה למדד
- ריבית משתנה כל שנה, שנתיים, שנתיים וחצי, כל שלוש או ארבע שנים צמודה למדד
- ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה/לא צמודה למדד
- ריבית משתנה כל 7/10/12 שנים צמודה למדד
- ריבית הפריים וריבית הצמודה למטבע חוץ וכד'.
נבחן את מסלולי המשכנתא העומדים לרשותינו ע"י מספר שאלות:
- האם המסלול הוא בריבית משתנה או ריבית קבועה?
- האם המסלול צמוד למדד או לא צמוד למדד?
- הם הוא צמוד למטבע חוץ או לא?
נכון לחודש ספטמבר 2015 לפי הוראות בנק ישראל, כל משכנתא חייבת ששליש ממנה תהיה בריבית קבועה צמודה / לא צמודה למדד ועד לשליש בריבית הפריים.
מסלולי משכנתא בשנת 2020
היום, בשנת 2020 נוכל לבחור בין מעל 20 מסלולי משכנתא אפשריים, מה שמקנה לנו מצד אחד שפע של אפשרויות פיננסיות, אך מצד שני זה עלול לבלבל את האדם הפשוט, שאינו חי ונושם את ענף המשנתאות ואין ביכולתו להבחין בדקויות שבין המסלולים השונים.
יש לציין כי הלוואה שייקח לקוח א' והלוואה שייקח לקוח ב' לא יהיו בהכרח דומות מאחר ולא לכולם יש צרכים דומים ועל כן המסלולים יהיו שונים, ישנם מסלולים אשר צמודים למדד המחירים לצרכן כלומר מעבר לריבית שהלקוח ישלם באופן שנתי ישנה גם הצמדה שעליו לקחת בחשבון, במידה ומדד המחירים לצרכן יעלה/ירד באותו חודש נתון כל יתרת המשכנתא אשר צמודה למדד תעלה/תרד גם היא ומפה גם ההחזר החודשי יעלה או ירד, ישנם מסלולים שאינם צמודים למדד אך הריבית בהן היא קבועה אך גבוהה מאחר והיא מגלמת בתוכה עליות מדד.
אלו מסלולים מתאימים לכם? קבועה צמודה? לא צמודה? משתנה כל שנה? פריים?
כשמדברים על תמהיל משכנתא נכון (שזהו כמובן החלק החשוב ביותר בלקיחת המשכנתא), מדברים על מקבץ מסלולים המאוגדים ביחד וביחד הם תמהיל המשכנתא שלנו.
בתכנון נכון של מסלולי המשכנתא תוכלו לחסוך הון עצום בבואכם לפרוע חלק מהמשכנתא או את כולה בעתיד הקרוב/ רחוק, ב"משכנתא משתלמת" נייצר עבורכם מספר תרחישים וסימולציות של הרכבי משכנתא כדי שתוכלו לדעת בדיוק כמה אתם משלמים בכל חודש נתון וכן כמה אתם עתידים להחזיר בסופו של דבר על כל ההלוואה שאתם עומדים לקחת, כך שבסופו של דבר נביא אתכם עם תמהיל המסלולים הטוב ביותר אשר יביא אתכם למשכנתא המשתלמת ביותר.
אז בואו נדבר קצת על ההבדלים בין מסלולי המשכנתא השונים
אז דיברנו על כך שיש מסלולים עם ריביות שונות (פריים, צמודה, משתנה ועוד), סוגי הצמדות וכדומה, אבל זה הזמן שנכיר קצת יותר לעומק את המסלולים.
מסלול משכנתא לא צמודה בריבית פריים
מסלול זה אינו צמוד למדד המחירים לצרכן או למדדים אחרים. יתרת הקרן אינה משתנה ופוחתת עם הזמן.
מסלול זה מעולה לאלו החוששים מאינפלציה גבוהה, אך חשוב מאוד להבין שמדובר בסיכון גבוהה מאחר ועלייה בריבית הפריים תעלה את תשלומי ההחזר החודשיים שלנו.
אחד היתרונות הבולטים של מסלול זה, הוא שניתן לפרוע מסלולים בריבית פריים בכל זמן נתון, ללא עמלת פירעון מוקדם.
