אז אחרי שלמדנו על מסלולי המשכנתא הנפוצים, על היתרונות והחסרונות בכל אחד מהמסלולים, הגיע הרגע לבחור את תמהיל המשכנתא הנכון ביותר עבורנו. העיקרון שעומד מאחורי תמהיל המשכנתא הוא שנכון יהיה לפזר את הסיכון שלנו בין מספר מסלולים ולא לשים את כל הביצים בסל אחד.
המשפט הזה נכון אמנם לתחומים רבים בחיים אך שאנחנו מדברים על משכנתא, בשל המבחר הרב בין המסלולים, אנחנו צריכים לדעת לבחור אילו מהמסלולים הכי נכון עבורנו, מה יהיה המשקל של כל אחד מהמסלולים הללו ולמשך איזו תקופה נפרוש כל מסלול ומסלול.
לפני שנתחיל, חשוב מאוד להבין שאין תשובה חד משמעית ונכונה – כלומר, מה שנכון להיום לאו דווקא נכון למחר, מה שמתאים יותר למשפחה א', לא בהכרח מתאים גם למשפחה ב' ולהפך ולכן ננסה לתת לכם מספר כללי אצבע שעל פיהם תוכלו לנסות ולבנות את תמהיל המשכנתא הנכון ביותר עבורכם.
אז איך בונים תמהיל משכנתא בצורה נכונה?
בשנת 2011 בנק ישראל החליט לאסור על הבנקים לתת הלוואות בריבית משתנה אשר יהוו מעל שליש (33%) מסך ההלוואה. אם בעבר, יכולנו לקחת הלוואה בריבית משתנה בגובה 100% (לדוגמה: 700 אלף ש"ח במסלול פריים בלבד), היום נוכל לקחת רק שליש מהסכום בריבית פריים ואת היתרה בריבית קבועה צמודה/ לא צמודה.
הרעיון שעומד מאחורי החלטה זו היא למנוע מהלקוחות להתפתות ולבחור במשכנתא עם ריבית נמוכה היום, שעלולה לעלות לאורך השנים ובכך להשפיע על ההחזר החודשי עד לרמה שאנשים לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא. היום ההנחיה היא לחשוף את הלקוחות כמה שפחות לשינויים בריבית.
כללי אצבע לבניית תמהיל המשכנתא
מסלול פריים
אין ספק שמדובר במסלול המשכנתא הטוב ביותר שמציעים הבנקים:
- הוא אינו צמוד מדד ולכן הוא חוסך לנו צבירת מדדים וזריקת כסף מיותרת.
- ניתן להחזיר את ההלוואה בכל רגע נתון ללא קנסות יציאה.
החיסרון של מסלול זה שהוא עלול להיות מסוכן כי ההחזרים החודשיים שלנו יכולים לעלות בקלות במאות אלפי שקלים במקרה של שינויים בריבית.
משקל בתמהיל – נרצה לרוב לבחור את המקסימום שניתן – כלומר 33% מגובה המשכנתא שלנו.
לכמה שנים? – את מסלול הפריים נרצה למשוך כמה שניתן (לרוב הבנקים מאפשרים עד 30 שנה), זאת כדי לפנות כסף למסלולים האחרים במטרה לקצר את זמני ההחזר שלהם.
מסלול בריבית קבועה צמודה למדד
רצוי לשלב מסלול זה בתמהיל המשכנתא שלכם למרות המגרעות שלו, כיוון שמדובר במסלול יציב ונטול סיכונים רבים. נזכיר שמדובר במסלול צמוד למדד וייתכנו בו קנסות יציאה.
משקל בתמהיל – 20%
לכמה שנים? – בגלל המגרעות המאפיינות את המסלול, מומלץ לפרוס את המסלול למספר השנים המינימלי מהסיבות הבאות:
- אנחנו רוצים לספוג כמה שפחות מדד.
- המסלול אינו גמיש – אם נרצה למחזר את ההלוואה נשלם קנס יציאה. ככל שמספר השנים קטן יותר, כך גם קנס היציאה.
מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד
מדובר במסלול היקר ביותר לטווח הקצר אך גם הבטוח ביותר שנמצא בין האופציות העומדות לרשותנו. המסלול אינו צמוד מדד וההחזר החודשי אינו משתנה כאשר הריבית עולה או יורדת. עם על היתרונות שלו, מדובר במסלול עם הריבית הגבוהה ביותר, באופן משמעותי מיתר האפשרויות שלנו.
משקל בתמהיל – 20%
לכמה שנים? – הריביות הגבוהות די מחייבות אותנו לקחת אותו לתקופה בינונית בלבד:
- תקופה קצרה – החזרים גבוהים מאוד
- תקופה ארוכה – ריבית גבוהה יותר
מסלול בריבית משתנה צמודה למדד
אם החלטנו לבחור במסלול הראשון שהצגנו – ריבית פריים, לא נוכל לבחור במסלול נוסף עם ריבית משתנה, אך למזלנו בנק ישראל מאפשר לבחור במסלול זה עם נקודת שינוי ריבית כל 5 שנים – ולכן הוא אינו מחשיב את המסלול הזה כריבית משתנה קצרה.
אם כך, נבחר במסלול ריבית משתנה צמודה לממד, עם נקודת יציאה אחת ל-5 שנים.
משקל בתמהיל – 27%
לכמה שנים? – המסלול הינו צמוד מדד ולכן נשתדל לקחת אותו לכמה שפחות שנים, אך מכיוון ששיש לו נקודות יציאה ניתן גם יהיה לקחת אותו לתקופה בינונית.
אז בואו נסכם,
מה שהצגנו כאן הוא תמהיל בסיסי שמנסה לתת מענה בסיסי לכולם. מכיוון שלא כולם דומים, לא ברמת הסיכון שהם אוהבים לקחת, לא בגובה המשכנתא שלוקחים, לא ברמת ההכנה ויכולת ההחזר ועוד, עליכם יהיה להתאים את האופי שלכם והצרכים שלכם לתוך התמהיל שלכם.
מומלץ מאוד להעזר ביועץ משכנתאות מנוסה ולא בחבר או בן משפחה שלקח משכנתא בחודש שעבר. בניית תמהיל בצורה נכונה תחסוך לכם כסף רב לאורך הזמן.
לאחר שיש לנו מושג פחות יותר במסלולים, נבנה בקווים כללים את תמהיל המשכנתא שלנו ואיתו נצא לסבב בין הבנקים.
בהצלחה.
