משכנתא לדירות מפוצלות

בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה חדשה בארץ, יותר ויותר בעלי דירות מפצלים את הדירה שלהם כך שיוכלו להשכיר את הדירה ליותר שוכרים. נכון להיום אסור בתכלית האסור לחלק דירות אלא אם הוגשה בקשה חריגה וניתן אישור בכתב, כלומר, היתר.

מאחר והחוק לא מתלהב בלשון המעטה מדירות מפוצלות, בנקי המשכנתאות השונים מעדיפים לא לקחת סיכונים ולא לתת משכנתא לדירות מחולקות.

מה היא דירה מחולקת, איך ניתן לקבל עליה משכנתא, איך נוכל לשפר את הסיכוי לקבלת משכנתא – המומחים של משכנתא משתלמת עושים לכם מעט סדר בבלאגן.

אז לפני הכל – מה זו דירה מפוצלת?

כאשר אנחנו מדברים על דירה מפוצלת אנחנו מדברים על כל דירה באשר היא אשר תוכננה להיות יחידה אחת בלבד אך בפועל משמשת עבור 2, 3 או 4 יחידות במקרים מסוימים.

בשנים האחרונות אנו רואים העלמת עין בקרב רשויות רבות בתופעה זו, אנו יכולים לראות עשרות אלפי דירות מחולקות בישראל ובעיקר באזור גוש דן והמרכז. אחת הסיבות לכך הוא משבר הדיור החמור בישראל ובמרכז בפרט.

בכל אופן, חלוקת דירה אסורה בכל תוקף מטעם חוק התכנון והבנייה אשר אוסר על שיפוצים, בניה או שימוש בנכס ללא היתר. חוק זה נכתב במטרה להבטיח את איכות חייהם של סובבי הנכס ולא להעמיס על תשתיות השכונה אשר מיועדות למספר תושבים מסוים.

למעשה, בין אם תהיו מעוניינים לחלק את הדירה למספר דירות או אפילו לסגור מרפסת תצטרכו היתר בניה ואישור בכתב מטעם הרשות המקומית.

חריגות בנייה ומשכנתא

כמו שכבר הצלחתם להבין, הבעיה היא לא הדירה המפוצלת. הבעיה היא חריגות הבנייה לפי חוק התכנון והבניה. חריגה היא כל בנייה, תוספת או הרחבה שהתבצעה בפועל למרות שלא התקבל שום היתר לביצועה. חריגות בנייה הן דבר שכיח במיוחד אך עם זאת עלינו לקחת שיש לבנייה זו השלכה רבה על קבלת משכנתא עתידית.

בין החריגות אנו יכולים לראות – דירות מפוצלות, סגירת מרפסת, חריגה בגובה המותר על פי חוק, בניית גדרות, חריגה באחוזי הבנייה המותרים, בנייה בייעוד שונה מהיתר הקיים, שינוי יעד של שטח, שינוי סוג המדרגות ועוד.

ישנם חריגות הניתנות לתיקון בצורה קלה יותר, לעומת זאת אחרים אף מקשים עלינו בהשגת פתרון משכנתא ואף יכולים להטיל עלינו קנסות רבים!

איזה בנק נותן משכנתא לדירות מפוצלות ומה הבעיה של הבנק לתת משכנתא לדירה מפוצלת?

כדי להבין מה היא הבעיה עלינו להתחיל מההתחלה. כאשר בנק מעניק לנו משכנתא הוא עושה זאת בתמורה לשעבוד הנכס שלכם. ערכו הכולל של הבית נותן לבנק בטוחה לכסף שלו ואת הביטחון לו הוא זקוק, כאשר ישנם חריגות בנייה ערכו של הנכס יורד משמעותית.

כמו כן, יש קנסות רבים אשר ניתנים על עבירות על חוק התכנון והבנייה, כאשר אפשר להגיע לקנסות של עד כ – 300,000 ש"ח. כך שאם שווי הבית שלכם כיום הוא 1.6 מיליון, הערך הריאלי שלו הוא רק מיליון שלוש מאות.

עם זאת, גם אם תחליטו לערוך שינוים ולהחזיר את הבית למצבו הקודם – מה שיגרום לשווי הנכס לפחות משמעותית, דבר שאתם קרוב לוודאי לא רוצים.

חריגות בנייה גורמים לבנק להסתכל על הלקוח בחשדנות, ברוב המקרים סכום המשכנתא המתקבל הוא נמוך מזה שביקשתם לקבל ובמקרים אחרים הבנק מעדיף בכלל לא להתעסק איתכם.

עבדו יחד עם עורך דין

כמו שכבר אמרנו, דירות מפוצלות הם משהו שכיח במיוחד בעת האחרונה. אנו ממליצים טרם הבקשה הראשונית למתן משכנתא לבדוק היטב את הדירה יחד עם עורך דין – האם בוצעה על פי חוק והאם יש היתכנות לבצע שינוים שיכולים לעלות מחדש את ערך הנכס ולמנוע מאיתנו קנסות.

הבנק לא טיפש – בדיקת שמאות

כאשר אתם נדרשים למכור את הנכס שלכם עליכם להצהיר כי הנכס נבנה על פי דין, כאשר אין בו חריגות בנייה או תביעות העומדות בפניכם. כאשר אתם חורגים מאחד מתנאים אלו אתם עלולים להגיע למצב של ביטול ההסכם ואף דרישת פיצוים במקרים מסוימים.

לפני שהבנק נותן לכם משכנתא הוא שולח שמאי מטעמו אשר יעריך את הנכס, הבנק לא טיפש ויודע על כל הטריקים האפשריים, שמאי מטעמם ידע לעלות במהירות על שווי הנכס על בסיס ההיתר הקיים. כמו כן ידווח על חריגות בנייה שונות לגוף הבנקאי. מה שיכול להביא לכם סירוב אחד גדול.

להפוך את הסירוב לחיוב – משכנתא משתלמת

המומחים של משכנתא משתלמת בעלי ידע נרחב בכל האמור למתן משכנתאות לדירות מפוצלות. אנו עובדים יחד עם בעלי מקצוע רבים ונותנים מענה שלם בכל הנישה הזו.

אנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר עוד היום, יחד איתכם נעבור את התהליך בצורה בטוחה ונבטיח משכנתא איכותית לנכס שלכם. קבעו פגישה עוד היום, אנחנו מחכים לכם!