מחזור משכנתא: כל מה שצריך לדעת

בעולם המשכנתאות אפשר למצוא מספר דרכים בהם אפשר להוזיל את עלויות ההלוואה, לשנות את גובה ההחזר החודשי ולקבל תנאים טובים הרבה יותר. אחת האפשרויות הבולטות והפופולריות ביותר בשנים האחרונות היא מחזור משכנתא, וניתן לשמוע על כך בפרסומות בטלוויזיה ובערוצי הרדיו. למעשה, מדובר בשיטה קלה מאוד שיכולה לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים במקרים מסויימים. בכתבה זו נסקור את הנושא ונענה על שאלות נפוצות.

מה זה מחזור משכנתא?

כאשר אנו מדברים על מחזור משכנתא אנו מדברים על אפשרות לחסוך סכומים של עשרות עד מאות אלפי שקלים, נשמע חלום? גם אנחנו חושבים. כשבאים לענות על השאלה מה זה מחזור משכנתא, חשוב להבין שתפקידו של כלי פיננסי זה הוא לסייע לכם לקבל משכנתא חדשה. מחזור משכנתא הינו כלי פיננסי שמטרתו לשפר ולשדרג את המשכנתא הקיימת, ובאמצעות כך להצליח לקבל תנאים טובים יותר, המתאימים יותר למצב השוק ולמצבו הכלכלי של הלווה בעת ביצוע המחזור.

תהליך של מחזור משכנתא שלכם במטרה לקבל משכנתא חדשה הוא למעשה החלפת המשכנתא הישנה ומלאת האבק שלנו במשכנתא חדשה ובעלת תנאים חדשים. בפועל, בעת ביצוע מחזור משכנתא, סוגרים את המשכנתא הקיימת ולוקחים חדשה במקומה, ובאמצעות כך משיגים תנאים עדיפים. חשוב לוודא שהתנאים אכן מתאימים לכם יותר לאור מצבכם בהווה, בעתיד הקרוב, ובעתיד הרחוק. כדי לבדוק זאת, כדאי מאוד להיעזר ביועצי משכנתא בעלי רישיון ייעוץ וניסיון בתחום. לרוב, מדובר על שינוי מסלול המשכנתא או תקופת המשכנתא.

הקבלה מעניינת לעולם המחזור, ומדוע זה חשוב?

כשאתם ממחזרים נייר אתם תורמים לסביבה, כשאתם ממחזרים משכנתא אתם תורמים בעיקר לעצמכם. למעשה, אנשים רבים נוטלים משכנתאות, ולאחר מספר שנים המשכנתא לא תואמת את אפשרות ההחזר של הלקוח. כך למשל, ייתכן מצב בו הלקוח התקדם וכעת הוא מרוויח יותר. בנוסף, גם הבנקים מציעים מסלולים אטרקטיביים יותר, וזה פותח עבור אנשים רבים אפשרות לביצוע מחזור משכנתא ולחסוך עשרות אלפי שקלים.

האם כדאי למחזר משכנתא?

כדי לענות על השאלה האם כדאי למחזר משכנתא בצורה עמוקה, כדאי לבצע בדיקת כדאיות מחזור משכנתא, בה בודקים את תנאי המשכנתא הקיימת, כלומר, לבדוק את הדברים הבאים:

• האם המסלולים מתאימים לצרכים שלכם?
• האם המסלולים סולידיים או מסוכנים?
• האם הריביות הקיימות גבוהות יחסית לריביות הנהוגות באותו הזמן בשוק?
• האם ההחזר החודשי גבוה מדי לצרכים שלכם?
• האם ההחזר החודשי נמוך ויש אפשרות להעלות אותו כדי לסיים את המשכנתא מוקדם יותר?

מיחזור משכנתאות נעשה פעמים רבות לבחירת הלקוחות במטרה להאריך את תקופת המשכנתא משום שהחזרי המשכנתא החודשיים גבוהים מדי ונוגסים בהכנסה הפנויה שלהם, וזה גורר ירידה באיכות החיים שלהם. במקרים מסוג זה, כדאי להיעזר באיש מקצוע, אשר ידע לבחון ראשית את השינויים בפרמטרים הכלכליים של שוק המשכנתאות שהן ריביות והצמדה לדולר או למדד. כך למשל, ירידה בריבית במשק יחסית לריבית בהלוואה הקיימת מגדילה את הכדאיות של ביצוע מחזור משכנתא. לאחר מכן, היועץ יבחן שינויים בהכנסות המשפחה, וירידה בהכנסות המשפחה תביא לפריסת התשלומים על פני תקופה ארוכה יותר שתאפשר את הקטנת התשלום החודשי. לעומת זאת, במקרה של עלייה בהכנסות – בגובה המשכורות, מענקים שהתקבלו, ירושות וכדומה –  כדאי להגדיל את גובה תשלומי המשכנתא החודשית במטרה את משך ההחזר ולהרוויח סכומים לא מבוטלים בגין ריבית והצמדה. יחד עם זאת, חשוב לדעת, כי לא כל משכנתא כדאית למחזור, לדוגמא באם יש ללקוח משכנתא שנלקחה לפני 5 שנים וכל יתרתה צמודה לפריים הרי זו תהיה טעות כלכלית לבצע מחזור מאחר והפריים הוא המסלול הכלכלי הטוב ביותר שישנו, בנוסף יתרת משכנתא של פחות מ 250 א' ש"ח או תקופת משכנתא של פחות מ 6 שנים אינה כדאית למחזור.

מיחזור משכנתאות: עמלות ועלויות נוספות

עלינו לבדוק כדאיות של מחזור משכנתא כיוון שישנם מספר עמלות ועלויות אותן אנו נצטרך לשלם בעת ביצוע מחזור משכנתא:

• עמלת פירעון מוקדם: זוהי בעצם העמלה החשובה ביותר והמרכזית אותה נצטרך לבדוק. מדובר על עמלה אשר נצטרך לשלם על פירעון מוקדם של ההלוואה. חישוב העמלה יבוצע על הפער שבין הריבית הקיימת לבין הריבית העכשווית בשוק כיום. עמלה זו נכנסת כבר למשכנתא החדשה, ולפעמים אין כדאיות לבצע תהליך כזה מאחר ולא ברוב המקרים נגיע לחיסכון. במקרה זה אנו ממליצים במקרה ליצור קשר עם אחד מיועצי המשכנתאות של משכנתא משתלמת.
• עלויות נלוות: פתיחת תיק, שמאות, שעבודים ועוד (מאחר ולא מדובר במשכנתא חדשה, הפרוצדורה תהיה קצרה יותר)

ניתן לבצע מחזור משכנתא נבכל בנק אשר תרצו ולא רק בבנק בו נלקחה המשכנתא.

מתי כדאי למחזר משכנתא?

מחזור משכנתאות הוא הליך מבורך. יחד עם זאת, הוא לא מתאים לכולם, ואינו מתאים לכל שלב בחיים. לכן, עליכם לבדוק מול יועץ משכנתאות האם בכלל כדאי לעשות את זה. אחת ההמלצות הרווחות בתחום היא לבדוק את המשכנתא שלנו אחת לשלוש שנים במטרה להתעדכן בשינויים בעולם המשכנתאות ואולי ליהנות מהם. להלן הפרמטרים שכדאי לבדוק:

• ריביות במשק: סביר להניח כי יהיו המון מצבים במהלך תקופת המשכנתא שלכם בהם תחול ירידה משמעותית בריביות המשק ושוק המשכנתאות בפרט. בהנחה ושמעתם על ירידת ריביות כזו או אחרת במשק, אנו ממליצים לכם לעצור הכל לבדוק האם הריבית שאתם משלמים היום שוות ערך לריביות הניתנות במציאות הנוכחית בשוק המשכנתאות. ריביות הן גורם משתנה וכל ירידה בו, ולו הכי קטנה, יכולה לחסוך לכם כסף רב.
• המצב הפיננסי שלכם: אנשים רבים מתקדמים מאז לקיחת המשכנתא מבחינת הכנסה חודשית לזוג, נהנים מהון עצמי גדול יותר כתוצאה מקריירה, ירושות, פדיונות ועוד, ומצב כזה דורש מכם התייחסות, כיוון שיכול להיות שאתם צריכים לשלם הרבה פחות. כך למשל, יכול להיות שבעת הלקיחה התחייבנו לסכום מסוים, לדוגמה, החזר חודשי של כ -4500 ש"ח בחודש וכיום אנחנו מסוגלים לשלם כ-5,500 ש"ח בחודש. ייתכן, כי מחזור משכנתא יסייע לנו לחסוך כסף רב ולסיים את תקופת ההחזר מהר יותר.
• יכולת לסיים את המשכנתא מוקדם יותר: נניח שהיום אתם משלמים סכום חודשי של כ -3000 ש"ח בחודש על משכנתא, ואתם מרגישים שאתם יכולים לשלם 4500 ש"ח. ייתכן שעליכם לשנות את תנאי המשכנתא.

איך מבצעים מחזור משכנתאות?

מחזור משכנתא תוכלו לבצע בכל בנק אשר תחפצו, מה שפותח עבורכם מסלולי משכנתא נוספים. יחד עם זאת, אנו צריכים לדעת שברגע העברת משכנתא לבנק אחר נצטרך לשלם מספר קנסות שוליים, את הקנסות האלו יש להכניס אל סך המשכנתא החדשה על מנת לדעת האם המשכנתא הזו כדאית לנו.

אנו לא ממליצים לכם לעשות זאת לבד. כאשר מדובר על מחזור משכנתאות, יש צורך ביועץ משכנתאות מקצועי ובעל מוניטין, שיעזור לכם לעבור את ההליך בצורה הטובה ביותר וישיג עבורכם את המסלול הטוב ביותר. ספוילר: ליועץ משכנתאות מקצועי יש כוח מיקוח גבוה מלווה יחיד, ולכן מסלול המשכנתאות שתקבלו איתו יהיה אטרקטיבי הרבה יותר. בנוסף, היועץ יבדוק האם המשכנתא משתלמת לכם לאחר כל העלויות הנלוות וזה יכול לחסוך לכם כסף וזמן רב. באופן כללי, קריאת מדריך משכנתא יוכל להרחיב את הידע שלכם בעניין.

מחזור משכנתאות: בירוקרטיה

כמו בהליכים אחרים, גם תהליך זה מלווה בהמון בירוקרטיה הכוללת אגרות אותן נצטרך לשלם, תיקים שנצטרך לסגור ולפתוח מחדש ודו"חות כספיים חדשים. בין הטפסים והאגרות אותם נצטרך לשלם ניתן למצוא:

• עמלת אי הודעה מוקדמת
• עמלה תפעולית בביצוע מחזור משכנתא
• עמלת היוון בגין הפרשי ריבית משכנתא
• עמלת ממד ממוצע
• עמלת הפרשי שער
• אגרת ביטול משכנתא
• הערכת שמאי מקרקעין (דומה למשכנתא הראשונה שלקחתם)
• תשלום על נסח טאבו
• פתיחת תיק חדש

למעשה, מדובר בכל הפרוצדורה שעשיתם בפתיחת התיק לראשונה בתוספת אגרות ועמלות יציאה במשכנתא קיימת. כיוון שמדובר בפרוצדורה המלווה בתשלום אגרות ועמלות שונות, אנו מציעים לכם להיעזר בשירותי יועץ משכנתא מקצועי שיעזור לכם לאמוד את העניין והאם אתם יוצאים מורווחים מכל הסיפור.

מחזור משכנתא עם משכנתא משתלמת

פעם שאלנו את אחד הלקוחות לגבי גובה ההחזר החודשי. למעשה, הוא שילם כ-7500 ש"ח בחודש, סכום די גבוה על פניו. מניסיון רב שיצרנו בעולם המשכנתאות, ידענו שהמצב הפיך ואמרנו לו שיש סבירות גבוהה שנחסוך לו מאות שקלים. בסופו של דבר, המומחים של משכנתא משתלמת ערכו בדיקה הכוללת תמהיל משכנתא לשנים הקרובות. העלויות הכרוכות כאן היו עמלת פירעון מוקדם שמגיעה לגובה של 29 אלף ש"ח, אך יחד עם זאת, בסופו של דבר הוא חסך 786,000 ש"ח. בסופו של דבר, הכל שאלה של תמהיל משכנתא. איך עשינו את זה? התאמנו מסלול התואם להון האישי שלו ולמשכנתא שיכל לקבל בהתחלה, פרסנו בצורה טובה יותר וגם כמובן קיבלנו את ההחלטות בהתאם לגובה הריבית שהייתה באותו הזמן.

לסיכום, במהלך חיי ההלוואה משתנים מידי מספר שנים תנאי ההלוואה המקובלים בשוק כדוגמת הריביות היורדות והופכות לאטרקטיביות מאוד או מסלולים חדשים הטומנים בתוכם רווח עצום ללקוח. מחזור משכנתאות הוא בעצם תהליך של כיסוי המשכנתא הקיימת שנלקחה לפני שנה או מספר שנים ע"י משכנתא חדשה בעלת תנאים טובים יותר מאשר התנאים הקודמים. באמצעות מחזור משכנתא ניתן לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים, וזאת עקב ריביות נמוכות, תכנון חכם של המשכנתא ובחירה במסלולים המתאימים המביאים אותנו לחיסכון עצום וקיצור של שנים בתקופת ההחזר. כדאי להיעזר בשירותי ייעוץ משכנתא, כיוון שזה יכול לחסוך לכם הרבה כסף.

מחזור משכנתא – שאלות ותשובות