מס רכישה דירה ראשונה

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, קובע מתי העברת זכות במקרקעין כמו דירת מגורים נחשבת למכירה וחייבת בתשלום מס רכישה, לפי מדרגות מס המתעדכנות מדי שנה. מה זה מס רכישה? כיצד מחשבים מס רכישה על דירה ראשונה? מתי משלמים מס רכישה? האם ניתן להשיג הקלות בתשלום מס רכישה?  המומחים של "משכנתא משתלמת", המשרד הוותיק והמוביל בישראל בתחום המשכנתאות, הכינו עבורכם מדריך בנושא מס רכישה דירה ראשונה.  

מה זה מס רכישה לדירה ראשונה?

מס רכישה הוא מס המוטל על מי שרוכש זכות במקרקעין בישראל, על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). המס משולם לרשות המיסים עבור עסקאות נדל"ן כדוגמת דירת מגורים ראשונה, שנייה או יותר, בתים פרטיים, מגרשים בייעודים שונים, חנות ומבנים נוספים. הקונה נושא בתשלום מס קניית דירה בשיעור קבוע משווי הנכס או בשיעורים מדורגים, לכן כאשר אתם לוקחים משכנתא למימון רכישת הדירה עליכם לחשב את חבות מס הרכישה, לאחר בדיקת זכאותכם להקלות ולפטורים בתשלום מס רכישה לדירה ראשונה, כיוון שנטל המס עשוי להיות גבוה וזו עלות נוספת שעליכם לקחת בחשבון בעת נטילת משכנתא לרכישת דירת מגורים ראשונה.  

הכירו את תקנות המס לדירה ראשונה יחידה

תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974, בשילוב חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), מגדירים מהי דירת מגורים ראשונה ויחידה וקובעים שיעורי מס רכישה על דירה ראשונה ויחידה. סעיף 9 לחוק קובע כי בעסקה לרכישת דירת מגורים יש לחשב מס רכישה דירה ראשונה ויחידה לפי מדרגות מס בשיעור מסוים משווי הזכות הנמכרת, כאשר עליכם לדעת כי יש הבדל בין חישוב מס רכישה דירה ראשונה לחישוב מס רכישה דירה שניה, שלישית וכו'. טבלת מס רכישה מדרגות מס על דירה ראשונה (החל מ-16/01/2024 ועד 15/01/2028):

מדרגה	חלק השווי (₪)	שיעור מס רכישה (%)
ראשונה	חלק השווי עד 1,978.745	0
שנייה	חלק השווי מעל 1,978.745 ועד 2,347,040	3.5%
שלישית	חלק השווי מעל 2,347,040 ועד 6,055,070	5%
רביעית	חלק השווי מעל 6,055,070 ועד 20,183,565	8%
חמישית	חלק השווי מעל 20,183,565	10%

 

דוגמה לחישוב מס רכישה על דירה יחידה

נניח והנכם רוכשים דירת מגורים ראשונה ויחידה בסכום של 2,500,000 ₪. במקרה זה, חישוב מס רכישה דירה ראשונה ויחידה יהיה כך:

• על חלק השווי עד 1,978.745 לא תשלמו מס רכישה.
• על חלק השווי מעל 1,978,745 ועד 2,347,040 תחויבו במס רכישה בשיעור 3.5%, כלומר 12,890 ₪.
• על חלק השווי מעל 2,347,040 ועד 2,500,000 תחויבו במס רכישה בשיעור 5%, כלומר 7,648 ₪.
• סך הכול תשלמו מס רכישה בסך: 20,538 ₪.

פטורים והקלות בתשלום מס רכישת דירה

בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה או בעזרת מחשבון באתר רשות המיסים ניתן לחשב מס רכישה דירה יחידה, אך חשוב לבדוק האם אתם זכאים לפטור ולהקלות בתשלום המס. תקנות מס רכישה קובעות פטורים והקלות בתשלום מס רכישה דירה ראשונה:

הקלות מס רכישה לנכים ולעיוורים

סעיף 11 לתקנות מס רכישה מגדיר את התנאים לקבלת הנחה בתשלום מס רכישה לנכים ולעיוורים בעת רכישת דירת מגורים (ולא להשקעה):

• רכישת דירה יחידה בשווי של עד 2,500,000 ₪ (נכון לשנת 2025) – פטור מלא מתשלום המס על מדרגת התשלום הראשונה.
• על חלק השווי עד 1,978,745 ₪ אין תשלום מס רכישה.
• על חלק השווי שנותר עד התקרה בסך 2,500,000 יש זכאות לתשלום מס מופחת בשיעור של 0.5%.

הקלות מס רכישה למשפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה

נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות הרוכשים דירה למגורים או קרקע לבניית דירה, בשווי של עד 2,500,000 ₪, עשויים להיות זכאים לתשלום מס רכישה מופחת:

• על חלק השווי ברכישת דירת מגורים יחידה בשווי עד 2,500,000 מקבלים פטור מתשלום המס על מדרגת המס הראשונה.
• על חלק השווי של עד 1,978,745 פטור מתשלום מס רכישה.
• על חלק השווי הנותר ועד 2,500,000 ₪, יש לשלם מס רכישה בשיעור של 0.5% משווי אותו חלק.

הקלות מס רכישה עולים חדשים ולתושבים חוזרים

עולים חדשים ותושבים חוזרים עשויים להיות זכאים להנחה בתשלום מס רכישה, כל עוד הם רוכשים דירת מגורים או מבנה לעסק בטווח של שנה לפני העלייה לישראל ועד 7 שנים אחרי עלייתם:

• על חלק השווי עד 1,978,745 ₪ – פטור מלא ממס רכישה.
• על חלק השווי מעל 1,978,745 ₪ ועד 20,183,565 ₪ – מס רכישה בשיעור 0.5%.
• על חלק השווי מעל 20,183,565 ₪ – מס רכישה בשיעור 10%.

כמו כן, בהעברת הזכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה מאדם לבן הזוג שגר איתו, ניתן לקבל פטור ממס רכישה. משפרי דיור שיש בבעלותם דירה אחת והם רוכשים דירה נוספת, ישלמו מס רכישה לפי מדרגות המס שנקבעו לדירת מגורים יחידה, כל עוד הם מוכרים את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה.  

כיצד עובד התהליך?

חוק מיסוי מקרקעין מחייב כל אדם המוכר או רוכש זכות במקרקעין לדווח על העסקה לרשות המיסים, ויש להצהיר ולדווח על העסקה בתוך 30 ימים מיום ביצוע העסקה. החוק מחייב הגשת דיווח והצהרות באופן מקוון, למעט מקרים מסוימים, לכן עליכם למלא ולהגיש טופס 7002 – הצהרה על מכירת ורכישת זכות במקרקעין. לעיתים תידרשו למלא טפסים נוספים כמו טופס 7000 או 7000ב. לאחר קליטת הטופס תקבלו שומת מס רכישה דירה יחידה או אישור על שומת המס העצמית, ועליכם לשלם מס קנייה דירה בתוך 60 ימים מיום ביצוע העסקה. בשלב הבא עליכם לשלם מס רכישה דירה ראשונה באחת משתי הדרכים הבאות:

• תשלום שובר בבנק.
• תשלום מס רכישה באמצעות אתר התשלומים הממשלתי (העברה בנקאית או כרטיס אשראי).

בסיום שלב התשלום תקבלו אישור בדואר אלקטרוני ואישור נוסף יישלח אליכם באמצעות דואר ישראל.  

קבלת אישור על הטבת המס לדירה ראשונה

לאחר שהבנתם מה זה מס רכישה וכיצד מבצעים חישוב מס רכישה דירה ראשונה, עליכם לדווח במועד על העסקה ולשלם בזמן מס רכישה לדירה ראשונה ויחידה. אם הגשתם בקשה לקבלת הטבת מס על דירה ראשונה עליכם לקבל אישור זכאות לפטור או להנחה בתשלום המס, בהתאם לחוק. מומלץ לחשב מס רכישה לפני בניית תמהיל משכנתא ולקיחת המשכנתא מהבנק, עדיף בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה. המומחים של משרד "משכנתא משתלמת" מזמינים אתכם לייעוץ מקצועי בנושאי משכנתא ומיסוי מקרקעין, כולל ליווי צמוד בתהליכים מורכבים כמו גרירת משכנתא, מחזור משכנתא ולקיחת משכנתא לכל מטרה. התקשרו עכשיו או השאירו פרטים ליצירת קשר כאן באתר – ואנחנו נחזור אליכם בהקדם!