בפרק הבא ובפרקים אחריו נלמד את הנושאים החשובים והמעניינים יותר בתהליך המשכנתא שלנו:
- מהם מסלולי המשכנתא הקיימים היום בשוק ואיך בוחרים מסלולי משכנתא
- מה היתרונות והחסרונות של כל אחד מהמסלולים
- איך נבנה תמהיל הלוואות נכון עבורנו
- ניהול משא ומתן בצורה יעילה מול הבנקים
- בחירת הבנק ממנו ניקח את המשכנתא ובחירת התמהיל הנכון עבורנו
מסלולי המשכנתא הקיימים היום בשוק
קיים מספר גדול של מסלולי משכנתא פוטנציאלים עבורנו ובמדריך זה נסקור את כל האופציות הרלוונטיות ואת ההמלצות על מסלולי משכנתא. מזהיר מראש שזה עלול להיות מסורבל ומתיש אבל השתדלו לשמור על ערנות. זכרו – ידע זה כוח ובמשכנתא ידע זה כסף.
חשוב מאוד להבין שאין דבר כזה מסלול משכנתא טוב ומסלול משכנתא רע – מסלולי המשכנתא הם אינדיבידואלים – מה שטוב לנו לא בהכרח טוב לאדם אחר ולהפך. הרעיון הוא לזהות את המסלולים המתאימים ביותר עבורנו ולשלב אותם בצורה נכונה ונבונה בתמהיל המשכנתא שלנו.
תמהיל המשכנתא שלנו צריך להיות מורכב מלפחות 3 מסלולי משכנתא שונים
אז בואו נתחיל להכיר את מסלולי המשכנתא:
ריבית קבועה צמודה למדד
מסלול זה הוא בעל ריבית קבועה ולא משתנה (הריבית עבור ההלוואה נשארת קבועה ולא משתנה לעולם).
קרן המשכנתא לעומת זאת (הסכום אותו לקחתם כהלוואה ואותו אתם צריכים להחזיר לבנק) צמודה באופן ישיר למדד המחירים לצרכן.
נמחיש בדוגמה:
נניח כי ההחזר החודשי על מסלול זה עומד על 2,000 ש"ח בחודש. בנוסף, נניח כי כי בכל שנה מדד המחירים לצרכן עולה ב-1%. מה שיקרה בפועל הוא שבשנה הראשונה אתם תשלמו 2,000 ש"ח לחודש אבל לשנה שאחריה תשלמו סכום של 2,020 ש"ח (עלייה של 1% במדד המחירים לצרכן) וכן מלאה בכל שנה ושנה (זאת במידה ואכן מדד המחירים לצרכן יעלה בכל שנה ב-1%).
מידע כללי על המסלול
- ריבית – הריבית היא קבועה ולא משתנה לעולם.
- הצמדה למדד – רמת הסיכון היא גבוהה, כיוון שאם המדד יעלה, הקרן תגדל וכך גם ההחזר החודשי שלכם (למרות רמת הסיכון הגבוהה, אנחנו חווים בשנים האחרונות מדד נמוך שמיטיב עם מסלול זה).
- עמלת פירעון מוקדם – רמת סיכון גבוהה. במידה והריבית בשוק תרד נצטרך לשלם עמלת פירעון גבוהה אשר תשוקלל לפי ההפרש בין הריבית שלנו ולריבית הנוכחית בשוק X כל השנים שנותרו לנו לסיום ההלוואה.
שורה תחתונה – מסלול טוב במידה ולוקחים אותו לתקופת זמן קצרה. אם התמזל מזלנו, בשנים הללו הריבית עלתה (ואז לא נשלם עמלות כי הריבית לא משתנה, זוכרים?).
ריבית משתנה צמודה למדד
מסלול זה דומה מאוד למסלול הריבית הקבועה שציינו למעלה אך עם שינוי קל.
במסלול זה יש לנו נקודת יציאה ונקודה לשינוי בריבית. בנקודה זו נוכל לבחור אם ברצוננו לצאת מהמסלול (ללא עמלת יציאה) ובאותה הזדמנות הריבית תעדכן על בסיס עוגן מסוים שמשקף (פחות או יותר) את רמת הריביות במשק.
מידע כללי על המסלול
- ריבית – הריבית בסמלול זה משתנה אחת לכמה שנים (בהתאם לסיכום שלנו מול הבנק – כאשר לרוב מדובר על 5 שנים אך אפשר גם אחרת).
- הצמדה למדד – הצמדה למדד קיימת ובדומה למסלול הקודם, מאוד תלוי אילו מדדים "נספוג"
- פירעון מוקדם – קיימת נקודת יציאה קבועה, כאשר בנוסף אליה נוכל להחליט אם לבצע מחזור משכנתא או לסלק את ההלוואה לפני מועד הנקודה. העמלה במקרה זה לא אמורה להיות גבוהה כל כך מכיוון שהיא מחושבת עד הנקודה הקרובה ולא עד סיום ההלוואה.
- רמת סיכון – בינונית. הריבית משתנה אחת לכמה שנים ובנקודה זו ההחזר יכול לעלות.
שורה תחתונה, ברמת הריבית מסלול זה פחות טוב מקודמו אבל בגזרת עמלת הפרעון הוא הרבה יותר נוח.
מסלול פריים
זהו מסלול משכנתא ללא הצמדה למדד. ההחזר החודשי שלו מתנהל על בסיס ריבית הפריים. ריבית הפריים בישראל הינה ריבית הצמודה לריבית בנק ישראל ועומדת על 1.6%. כלומר, אם ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1%, ריבית הפריים תעמוד על 1.6%.
מידע כללי על המסלול
- ריבית – הריבית במסלול זה משתנה אחת לחודש או בכל פעם שיש שינוי בריבית הפריים.
- הצמדה למדד – אין
- פירעון מוקדם – ניתן לפרוע או למחזר את המשכנתא בכל שלב ללא עמלת יציאה.
- רמת סיכון – גבוהה. במידה וריבית הפריים מזנקת, ההחזר החודשי שלכם לבנק יזנק גם כן.
שורה תחתונה, זהו אחד המסלולים המועדפים יותר – הריבית היא ע"פ הרמה הנוכחית בשוק, הקרן תמיד יורדת ואין עמלת יציאה.
צריך לזכור שיש סיכון במסלול זה כי אם הריבית תקפוץ, ההחזר החודשי שלנו יעלה. זו הסיבה שבנק ישראל מגביל את חלקו בעד 33% מסך התמהיל שלנו. מומלץ לעקוב אחת לחודשיים אחרי ריבית הפריים ולראות האם ישנה מגמת עלייה.
ריבית קבועה לא צמודה
מסלול משכנתא ללא הפתעות. מתחילים עם החזר חודשי מסוים ונשארים איתו לאורך כל המשכנתא. הקרן וההחזר החודשי לא עולים אף פעם!
במסלול זה יש 2 חסרונות:
- מסלול יקר ביחס למסלולים האחרים
- ייתכנו עמלות יציאה גבוהות מאוד
מידע כללי על המסלול
- ריבית – קבועה לאורך כל חיי ההלוואה – ללא סיכון כלל.
- הצמדה למדד – אין (ההצמדה במקרה זה כבר מגולמת במחיר)
- פירעון מוקדם – ייתכנו קנסות יציאה גבוהים מאוד מכיוון שהריבית מאוד גבוהה.
שורה תחתונה, זהו מסלול עם רמת סיכנון בינונית-נמוכה. מצד אחד הכל ידוע מראש, אך מצד שני יש את עניין הקנסות יציאה והעלות הגבוהה.
ריבית משתנה לא צמודה
מסלול המשלב 2 מסלולים בתוכו. מסלול זה מעולה לאלו המחפשים יציבות ל-5 השנים הקרובות (ב-4 השנים אלו הריבית לא תשתנה כיוון שהוא לא צמוד אז גם ההחזר לא ישתנה).
מסלול זה מאוד דומה ל"משתנה כל 5 הצמודה למדד" וגם ל"קבועה לא צמודה"
מידע כללי על המסלול
- ריבית – משתנה אחת ל-5 שנים.
- הצמדה למדד – ללא
- פירעון מוקדם – בדומה למשתנה צמודה. אם תחכו לתום 5 השנים לא יהיו בכלל קנסות יציאה, אם תחזרו לסלק את המשכנתא לפני נק' היציאה, גובה הקנס יהיה נמוך ככל הנראה מהמסלולים הקבועים.
שורה תחתונה, אלטרנטיבה נחמדה מאוד למי שרוצה לקחת את מסלול הצמודה אך חושש מהצמדה.
מסלולי מט"ח
קיימים מספר מסלולי מט"ח אשר רובם דומים מאוד באופיים. ריבית ההלוואה משתנה בהתאם לריבית בחו"ל. קרן ההלוואה וההחזר החודשי צמודים לשער החליפין.
מידע כללי על המסלול
- ריבית – משתנה אחת ל שלושה חודשים/ חצי שנה / שנה.
- הצמדה למדד – ללא.
- פירעון מוקדם – ניתן לפרוע בכל שלב. לא ייתכנו קנסות אך יתכן שער חליפי גבוה.
- רמת סיכון – גבוהה מאוד. לדוגמה, לקחתם הלוואה של 500 אלף אירו כאשר שער החליפין היה 4 ופתאום שער החליפין הוא 5.
שורה תחתונה, מסלול זה הוא מעולה במינון נמוך בתהליך המשכנתא שלנו וגם במינון הנכון הוא לא יתאים לכל אחד. אלא בעיקר למי שיש הכנסות או נכסים צמודי מט"ח. נחשבת לריבית משתנה קצרה ולכן ניתן לקחת עד 33% כמו הפריים.
לסיכום
קיימים מגוון רחב של מסלולי משכנתא שלא נמצאים בשימוש ולכן לא ציינו אותם כאן. החשובים ביותר והנפוצים ביותר נמצאים במדריך זה וחשוב מאוד להכיר אותם לפני שלוקחים משכנתא ובוחרים את המשקל של כל אחד מהמסלולים בתמהיל המשכנתא שלנו.
מוזמנים להמשיך במדריך שלנו לפרקים הבאים.
כמו כן, מוזמנים ליצור איתנו קשר לפרטים נוספים ולייעוץ בנושא מסלולי משכנתא.
