תנאים לקבלת משכנתא – מה הבנק בעצם בודק?
כאשר אנו מדברים על הלוואה וכן מהם תנאים לקבלת משכנתא, חשוב להבין שזוהי לכל דבר ועניין. כך, למרות שמדובר במשכנתא אנו מדברים על הלוואה הנלקחת לטווח ארוך במיוחד לעומת הלוואות קצרות טווח.
במצב כזה המלווה (הבנק או חברת הביטוח) צריכה לבדוק מי האדם מולה היא עומדת והאם הם עומדים באותם תנאים לקבלת משכנתא. בנוסף לכל זה המלווה דואג לשעבד את הנכס במידה ולא יכול הלווה להחזיר את ההלוואה. אך עם זאת, זה לא מספיק לבנק והוא בודק גם מיהו הלווה וכמות הכסף החודשית שהוא יכול להחזיר כל חודש – בין היתר הוא עושה את זה דרך בדיקת הון עצמי. מה שאומר שאתם צריכים להחזיק בהון על מנת לרכוש דירה, כיום הבנקים נותנים הלוואות לרוב לאנשים אשר יש בידם לפחות בין 25-50% מערך הדירה שלהם.
אם זה לא מספיק דואג גם הבנק לבדוק את ההכנסות החודשיות שלכם, הוא ידאג לבקש תלושי שכר חודשיים של בעלי הדירה הפוטנציאליים, לעיתים גם שנים אחורה. באמצעות כך הוא בודק האם יש יציבות תעסוקתית או שמא יש תקופות אבטלה שונות בחודשים או בשנים האחרונות ואיך זה כמובן השפיע עליכם.
אז אילו פרמטרים נבדקים בהליך תנאים לקבלת משכנתא?
ישנם מספר קריטריונים שנקבעו ע"י בנק ישראל וע"י הבנקים בתור תנאים לקבלת משכנתא. הסיבה לכך היא בשביל להבטיח ככל הניתן כי הלווה יוכל לעמוד לאורך בזמן בתשלומים כדי שהבנק לא ייאלץ לפנותו מהדירה. אז אילו פרמטרים נבדקים?
- הכנסה קבועה ויציבה – אחד מתוך תנאים לקבלת משכנתא הוא הכנסה יציבה וקבועה של הלווה. אצל שכירים תיבחן ההכנסה על סמך תלושים סדירים וקבועים לתקופת זמן ארוכה (יציבות במקומות עבודה). עצמאיים לעומת זאת, ידרשו להמציא שומות מס שמוכיחות על הכנסה קבועה ויציבות העסק בשביל לקבל משכנתא לעסקים.
- היסטורית אשראי – לבנק אין יכולת לחזות מה יהיה בעתיד ולכן ההסתכלות היא על העבר. פיגורים בהלוואת, החזרי צ'קים, תיקים בהוצאה לפועל וכדומה ישמשו כנגדכם במהלך התהליך.
- הון עצמי מינימלי – לא משנה כמה אתם מרוויחים בכל חודש, בשביל שהבנק יתן לכם הלוואה תצטרכו להראות שאתם לא מסתמכים אך ורק על הכסף של הבנק ועליכם להגיע עם הון בהתאם לתנאים הבאים:
– 25% מערך הנכס לרוכשים דירה ראשונה
– 30% מערך הנכס לשדרוג דירה קיימת
– 50% מערך הנכס לרכישת דירה נוספת להקעה.
– 10% מערך הנכס לזוכי ה"דיור למשתכן"
אחרי שהבנק בוחן את כל הפרמטרים הללו בתור תנאים לקבלת משכנתא, יחליט אם אתם אכן זכאים. שימו לב כי במידה ויחליט שאתם לא זכאים זה אולי איתות עבורכם כי ההלוואה גדולה עבורכם, אך לא תמיד כך המצב. כדי למנוע סירוב מומלץ מאוד לעבור את התהליך עם יועץ משכנתאות מנוסה ומומלץ.
לא כל כך מהר – דוח שמאי
בנוסף לאישור עקרוני שתצטרכו לקבל הוכחה לכך שאתם זכאים לקחת משכנתא.למעשה, יצטרכו להעריך את הנכס שלכם בצורה הטובה ביותר – מה שיעשה לרוב עם שמאי מטעם הבנק. העלות כמובן תהיה על הלווה אך תסובסד באמצעות הבנק, המימון שיתן לא יהיה על סמך מחיר קניית הדירה על לפי המחיר אותו יקבע השמאי. למעשה ברוב המקרים ערך השמאי יהיה נמוך מערך הדירה מה שיתן לכם משכנתא קטנה יותר משחשבתם.
בהנחה ויוחלט שיש לכם מספיק הון עצמי למשכנתא ואתם עומדים באותם תנאים לקבלת משכנתא, זאת על מנת לקבל מימון של עד כ – 50% לכל היותר למשכנתא שנייה כלומר לדירה להשקעה ובהלוואה ראשונה עד כ-75%, תצטרכו לעבור שלב נוסף בתהליך והוא תהליך שמאות. הבנק יתן לכם אפשרות ליצור קשר עם מספר שמאים שעובדים יחד איתו, העלות כמובן תהיה עליכם אך "בסבסוד". המימון נקבע בסופו של יום לפי מחיר הדירה שיקבע השמאי ולא לפי מחיר הדירה בחוזה הרכישה. לצורך העניין, עלותה של הדירה החדשה אליה תרצו להכנס היא מיליון וחצי, עם זאת קבע השמאי שהדירה תוערך בכ-מיליון מאתיים. המשכנתא תלקח על סמך הערכה של השמאי. במקרים רבים אינכם תוכלו להגיע אל הסכום הנדרש לכם במלואו.
עם זאת, אנו ממליצים לכם להיעזר בשירותי יועץ אשר ידע מהם אותם תנאים לקבלת משכנתא ואף ידע לעמוד מול הבנקים איתן ולהוציא עבורכם את המימון הטוב ביותר שתצליחו להשיג בעזרת ניסיון, היכרות עם השוק וכוח מיקוח.
האישור הסופי בשביל תנאי לקבלת משכנתא
לאחר שעברתם את כל ההליכים, מקבלת תנאים לקבלת משכנתא, דרך אישור עקרוני – סביר להניח שהגעתם לאישור הסופי שלכם. בסוף ההליך אתם חותמים אל מול הבנק על ההלוואה, על הוראת קבע קבועה שתרד מהחשבון שלכם ולמעשה מתחילים את המשכנתא אחת ולתמיד. שיהיה בהצלחה!
תנאים לקבלת משכנתא ליחיד
משכנתא היא הלוואה שנלקחת לא רק על ידי זוגות. עם זאת, תנאים לקבלת משכנתא ליחיד שונים מעט ביחד לזוגות ולא תמיד לטובה. הגורמים השונים לוקחים בחשבון שאצל יחיד עשוי להיות עקרונית סיכון מוגבר לגבי היכולת להחזיר את ההלוואה. מצד שני, אם אתם למשל כבר מבוססים במשרה מכניסה ויציבה ומצבכם הכספי וגם העבר שלכם מבחינה כספית טובים, סביר בהחלט שתקבלו הלוואה.
כמובן, אם אתם במצב כזה- רצון להשיג הלוואה כאשר אתם רווקים, כדאי גם לכם לקחת בחשבון את השיקולים שהבנקים לוקחים. כמו השאלה הבסיסית, של האם ועד כמה יהיה לכם קל להחזיר את ההלוואה לאורך זמן? כמו כן, "יחיד" הופך לעתים קרובות די מהר ל"זוג" ובעקבות זאת משתנים תנאים לקבלת משכנתא שרלבנטיים לו. גם את זה כדאי לקחת בחשבון.
האם וכיצד תנאים לקבלת משכנתא מתחברים לנושא הביטוח?
עוד תנאי לקבלת משכנתא שהבנק ידרוש מכם, הוא שתעשו עבורה ביטוח. מדובר על שני סוגי ביטוח למעשה. ביטוח אחד הוא ביטוח חיים עבורכם והסוג השני הוא ביטוח של הנכס שאתם רוכשים. את הביטוחים האלה אתם לא חייבים לעשות באותו הבנק שבו אתם לוקחים הלוואה. עם זאת, הבנק ידרוש הוכחה שעשיתם ביטוחים אלה. חשוב לשים לב, שהביטוחים אינם דבר של מה בכך וגם לגביהם יש לא מעט מה שניתן לדעת, להתעמק ולשפר. לדוגמה: כשם שישנה הליך שימושי ומעניין הנקרא מיחזור משכנתא, יש באופן דומה גם אפשרות לבצע מיחזור לביטוח המשכנתא.
באיזו מידה ייעוץ חשוב בהקשר תנאים לקבלת משכנתא?
כמובן, אתם יכולים לקבוע פגישה בבנק ולראות האם הוא מוכן לתת לכם הלוואה ובאילו תנאים לקבלת משכנתא. כל זאת, גם בלי ייעוץ של מומחה מטעמכם. אך זה לא משתלם! ההלוואה היא צעד כלכלי חשוב מדי, מכדי שלא להיערך עבורו כראוי. עלויות הייעוץ במקרה זה, מזעריות ביחס לתועלת האפשרית מהייעוץ, כולל התועלת הכספית. כמובן, עמידה בתנאי קבלת משכנתא היא היבט קריטי וראשוני של לקיחת משכנתא. ייעוץ חשוב במיוחד כשיש דברים שמפריעים לכך, אם כי לא רק. יועץ מנוסה יכיר היבטים רבים, שאתם אולי לא מודעים להם. למשל האופן שבו עברת בנייה (כגון דירה שמחולקת באופן לא מורשה) עשויה להפריע לבנק.
האם תנאים לקבלת משכנתא מתבטאים במצבים נוספים?
מעבר לתסריט הרגיל של לקיחת הלוואה, תנאים לקבלת משכנתא עולים לדיון במצבים ובהקשרים רבים נוספים. אלה כמה דוגמאות שימחישו זאת: מיחזור הוא מצב מיוחד עם דרישות מיוחדות משלו. כך גם ביצוע שינוי במשכנתא קיימת, כגון מיחזור של מסלול אחד בלבד. כך גם לגבי גרירת משכנתא או לגבי האפשרות המיוחדת שמכונה משכנתא הפוכה. עשוי להיות גם הבדל, בין משכנתא ראשונה שלוקחים לבין הלוואות נוספות בהמשך. הבנק עשוי לראות מי שכבר בעלי המשכנתא מזה זמן רב ומחזירים אותה באופן יציב כאמינים יותר ולתת להם משכנתא נוספת יותר בקלות. ישנה גם השאלה של מטרת ההלוואה, שגם היא עשויה להשפיע על תנאי קבלתה. למשל רכישת חנות למטרה עסקית.
מה לגבי מחשבונים או סימולטורים לנושא זה?
יש מחשבונים או סימולטורים, אשר מאפשרים לבצע בדיקת זכאות. מחשבונים אלה מוגבלים למדי מכמה היבטים ולכן מומלץ שלא להסתמך עליהם. ראשית, הם לא לוקחים בחשבון כמה נקודות קריטיות ואישיות בהקשר תנאים לקבלת משכנתא, כגון אינדיקציות לגבי יכולתכם להחזיר הלוואה. הם גם מוגבלים לרוב בתוצאות שהם יספקו. למשל מחשבון שבו מזינים עלות נכס והון עצמי והמחשבון יעריך את ההחזר החודשי שיידרש מכם. זה נחמד ואולי קצת שימושי, אבל הדברים בשטח מורכבים הרבה יותר. כמו כן, באתר משרד הבינוי והשיכון תמצאו "מחשבון לחישוב ניקוד וגובה ההלוואה לדיור". מחשבון ספציפי זה, מתייחס לסיוע המיוחד שמשרד הבינוי והשיכון מציע.
תנאים לקבלת משכנתא- לסיכום
על מנת לקחת הלוואה מבנק יש לבדוק מספר גורמים שלפיהם פועלים הבנקים כיום בתהליך של מתן הלוואות הנקראים גם תנאים לקבלת משכנתא. אם אתה עומד בקריטריונים תוכל לקבל הלוואה, ככל שהסכום המבוקש גדול יותר כך קריטריונים נוקשים יותר ותנאי הקבלה רבים יותר.
בבואכם לבנק לקבלת אישור עליכם לצרף תלושי משכורת או כל הכנסה אחרת/נוספת, התנהלות של בנק 3 חודשים לאחור, הלוואות נוספות שיש ברשותכם או הוצאות קבועות כמו דמי מזונות , כמו כן הבנק בודק האם היו לכם הלוואות שלא שולמו, חובות אבודים, החזרות של שיקים והרשאות וכדומה. במקרה שהתברר לו כי אכן הייתה התנהלות לא תקינה בחשבון הדרך לאישור (אם בכלל) תהיה ארוכה יותר ומסורבלת מאד, על הבנק לבדוק האם במסגרת האישורים והנתונים שהצגתם לו הוא יכול לאשר תנאים לקבלת משכנתא שביקשתם מבלי לחשוש שמא לא תוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים.
בהלוואה, הבנק משעבד כביטחון את הנכס, כך שבמקרה של אי עמידה בתשלומים, הוא רשאי לעקל את הנכס כלומר, לממש את הנכס ע"י מכירתו וקבלת חלקו היחסי שלו, על הלווים להציג את כל מסמכי הביטחונות שהבנק יבקש לאחר העברת חוזה הרכישה ונסח הטאבו, במקרים רבים בהצגה לא נכונה של הנתונים הבנק לא יהסס וידחה את הבקשה והפיכת ההחלטה שלו תהיה לרוב בלתי אפשרית.
