איך מחשבים ריבית משכנתא?

אחת השאלות הנפוצות ביותר שעליהן מבקשים לענות יועצי משכנתאות, היא איך מחשבים ריבית משכנתא. על מנת לקבל מושג על חישוב ריבית המשכנתא, רצוי להבין כיצד מתבצע חישוב תשלום המשכנתא. כיום, ישנן שלוש שיטות החזר מרכזיות שעל פיהן מחושבים תשלומי החזר המשכנתא. שיטת ההחזר הראשונה מכונה שיטת לוח שפיצר, השיטה השנייה נקראת שיטת קרן שווה והשיטה השלישית נקראת בוליט.

כיום, השיטה הנפוצה ביותר לצורך חישוב תשלום המשכנתא היא השיטה המבוססת על לוח שפיצר. במסגרת שיטה זו, ההחזרים החודשיים קבועים או כמעט קבועים (בהתאם למידת ההצמדה של מסלול המשכנתא לריבית או למדד). השיטות שמנינו לעיל לחישוב תשלום החזר המשכנתא רלוונטיות אף במקרים של משכנתא חוץ בנקאית.

איך מחשבים ריבית משכנתא בפועל?

לאחר שלמדנו על אודות השיטות השונות לחישוב תשלום המשכנתא, נפנה לעיקר – איך מחשבים ריבית משכנתא? ראוי להדגיש כי חישוב הריבית אינו מסתכם בהבנת שיעור הריבית, שכן הסכום הסופי שמשלמים לווים על המשכנתא שלהם מורכב מגורמים רבים כגון תקופת ההלוואה ולוח הסילוקין, וכן מגורמים שאינם ניתנים לצפייה מראש, כמו שינויים במדד ובריבית, אי עמידה בתשלום ההחזרים החודשיים, תקופות גרייס וכן הלאה.

נשאלת אפוא השאלה – איך מחשבים ריבית משכנתא? כפי שראינו, הריבית היא חלק מרכזי מהחזר המשכנתא, והיא עשויה להצטבר לסכומים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. הבנקים למשכנתאות כוללים טבלת ריביות שקובעת בצורה כללית מהו שיעור הריבית לכל מסלול. זהו הבסיס לחישוב הריבית, אולם ישנם גורמים נוספים שעשויים להשפיע על התוצאה הסופית.

כאן, נכנס לוח הסילוקין לתמונה. על מנת להבין איך מחשבים ריבית משכנתא, עליכם להבין מהו תפקידו של לוח הסילוקין. לוח הסילוקין אחראי על חישוב שיעור ההחזר החודשי שמיוחס לקרן והשיעור שמיוחס לריבית. כאמור, לוח שפיצר הוא הלוח הנפוץ ביותר לשימוש, ולכן נתמקד בו.

על פי לוח שפיצר, הבסיס של תשלום ההחזר החודשי נותר קבוע, בכפוף לשינויים הנובעים מגובה הריבית וההצמדה למדד. בשלב הראשון, מרבית סכום ההחזר היא סילוק הריבית, כך שהקרן אינה משתנה באופן משמעותי. לאחר מכן, רכיב הקרן הולך ומתרחב, על חשבון רכיב הריבית. כתוצאה מכך, במידה שביכולתכם להחזיר סכומי כסף גדולים יותר בתחילת הדרך, רצוי לבחור בלוח קרן שווה על פני לוח שפיצר.

איך מחשבים ריבית משכנתא – שאלות נפוצות

• איזה סכום משכנתא ניתן לקבל?

נכון לשנת 2022, ניתן לקבל עד שבעים וחמישה אחוזים בעת קנייתה של דירה ראשונה, ועד חמישים אחוזים בעת קנייתה של דירה שניה. לדוגמה, אם תרכו דירה ראשונה בסכום של מיליון ומאתיים אלף שקלים, תוכלו לקבל משכנתא בשווי של עד תשע מאות אלף שקלים. על מנת להבין כמה הון עצמי עליכם לספק לצורך מימון העסקה, מומלץ להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות מומלץ.

• מאיזה גיל ניתן לקחת משכנתא?

לאור העובדה שמשכנתא הינה ההלוואה הגדולה ביותר שהישראלי הממוצע נוטל בימי חייו, חשוב לבנק להבטיח את יכולתכם להחזיר את הסכום במלואו. לאור העובדה שלמרבית הצעירים אין את היכולת לעמוד בתשלומי החזר המשכנתא, הסיכויים שבקשתם תסורב על ידי הבנק עולים. אף על פי כן, צעירים החל מגיל 17 שמוכיחים לבנק כי יש להם הכנסה יציבה וקבועה זכאים לקבל משכנתא.

• מה זה משכנתא הפוכה?

הרעיון שעומד בבסיסה של המשכנתא ההפוכה פשוט למדי – בדיוק כמו משכנתא רגילה, גם במשכנתאות הפוכות משעבדים נכס בתמורה להלוואה. אף על פי כן, בניגוד למשכנתא סטנדרטית, המשכנתא ההפוכה הינה משכנתא לכל מטרה שאין צורך להחזיר באמצעות תשלומים חודשיים.

• האם חובה להחזיק בהון עצמי על מנת ליטול משכנתא?

אחד מן התנאים המרכזיים שמציבים בנקים ללווים שמעוניינים ליטול משכנתא הינו הון עצמי למשכנתא בשיעור שאינו נופל מעשרים וחמישה אחוזים משוויה של הדירה במקרה של דירה ראשונה וחמישים אחוזים משוויה של הדירה במקרה של דירה שניה. זו למעשה תמונת המראה של סכום המשכנתא שניתן לקבל.

לסיכום

לסיכום, על מנת להשיב על השאלה איך מחשבים ריבית משכנתא, עליכם להבין תחילה מהו לוח הסילוקין הרלוונטי עבורכם. במידה שבאפשרותכם להשיב סכומי כסף גבוהים בתחילת הדרך, תשלום הריבית יהיה קטן יותר לפי שיטה של לוח קרן שווה. לעומת זאת, אם גובה התשלום החודשי שבאפשרותכם להחזיר קטן יחסית, רצוי לבחור בברירת המחדל, הלא היא לוח שפיצר.

על אודות משכנתא משתלמת

משכנתא משתלמת הוא משרד ותיק המתמחה בתחום ייעוץ המשכנתאות. אנו מספקים מעטפת שירותים מקיפה, הכוללת ליווי לקוחות פרטיים ועסקיים בארץ וברחבי העולם החל משלב בניית תמהיל המשכנתא וכלה בחתימת הסכם המשכנתא מול הגוף המלווה. בנוסף, אנו מעניקים שירותי משכנתא דיגיטלית מתקדמים, על מנת לאפשר ללקוחותינו לחסוך זמן, מאמץ וביורוקרטיה מפרכת. משרד משכנתא משתלמת הוקם על ידי אבי יוסופוב, יועץ משכנתאות ותיק ומוערך בעל רזומה ארוך של מאות לקוחות ממליצים ועבר פיננסי עשיר.