איך בוחרים את הצעת המשכנתא המנצחת?

ייעוץ משכנתאות » מאמרים » איך בוחרים את הצעת המשכנתא המנצחת?

כדי להבטיח שתהיו מרוצים מתנאי המשכנתא שלכם חשוב להשיג 2 תוצאות:

  1. לבנות תמהיל משכנתא בצורה הטובה ביותר עבורכם.
  2. לקבל את הריביות הטובות ביותר.

רוב לוקחי המשכנתא עסוקים בעיקר במיקוח ובניהול משא ומתן מול הבנקים בנושא הוזלת הריביות ושיפור תנאי המשכנתא אבל שוכחים כי הכסף הגדול נמצא בכלל בתמהיל המשכנתא. אז כן, זה מעולה להתמקח בנושא הריביות אך אסור לזנוח את עניין התמהיל שלנו.

בואו נתחיל בבעיה המרכזית – לא כולנו נולדנו אנשי עסקים עם יכולת מיקוח זהה. לרבים מאיתנו זה בכלל לא קל לשבת מול יועץ המשכנתאות מטעם הבנק ולבקש הנחה בריביות, זה מרגיש לחלקנו לא מכובד ואולי הבעיה המרכזית היא שאנחנו בכלל לא יודעים כמה ריבית אנחנו יכולים לבקש.

הנטייה של רוב האנשים היא להגיע לבנק ולהתחיל עם סיפורי "בבנק הראשון שהייתי קיבלתי הצעה יותר זולה", העניין הוא שבנקאי המשכנתאות יזהו כי אתם לא מבינים כלום ובדרך כלל לא יוצאים מרווחים מהשיטה הזאת. אז איך עושים את זה נכון? בדיוק בשביל זה אנחנו כאן.

ניהול משא ומתן בבנקים למשכנתאות

מכירים את הבנקים

בשלב הראשון אנחנו צריכים להכיר את הבנק ולהבין שהבנק לא נמצא כאן לרעתנו. בסך הכל מדובר בעסקה של מאות אלפי עד מיליוני שקלים ולבנק יש את האינטרס למכור אותה במחיר הגבוה ביותר. הבנק יסכים להתפשר אתכם בסופו של דבר כי יש לבנק את הרצון לסגור את העסקה מולכם. מעסקאות כאלה הבנקים מרוויחים ולכן יש לכם את אפשרות המיקוח מול הבנק, אבל אתם באמת צריכים להלחם עבור זה ולשכנע את הבנק שזה באמת מגיע לכם.

פגישה מוקדמת בבנק

את הפגישות עם הבנקים יש לבצע כשלושה חודשים ועד חצי שנה לפני שאנחנו באמת צריכים את המשכנתא. לבנקים אמנם יש אינטרס שתגיעו כמה שיותר קרוב למועד לקיחת המשכנתא, אבל גם בזמן זה הוא ישמח לקבל אתכם.

בפגישה זו ההמלצה שלנו היא להימנע משיחות על ריביות אלא יותר הבנה והכרה של המסלולים. ככה תוכלו להתחיל ולתכנן בעצמם את תמהיל המשכנתא שלכם בצורה הטובה ביותר.

מכיוון שמדובר בטווח די רחוק, את נושא הריביות מומלץ לשמור לחודש האחרון טרם לקיחת המשכנתא. הריביות יכולות להשתנות מאוד מרגע הפגישה הראשונה שלכם ועד רגע האמת של לקיחת המשכנתא. אם זאת, בפגישה הראשונה כן תוכלו לבקש הצעת מחיר או ריביות משוערות איתם תוכלו ללכת לבנקים נוספים כדי לבצע השוואה ראשונית.

סבב בנקים

אז כמו שאמרנו בסעיף הקודם, מומלץ להתחיל בפגישות עם הבנק חצי שנה ועד שלושה חודשים לפני רגע האמת של לקיחת המשכנתא, אך לכמה בנקים אנחנו צריכים באמת ללכת? התשובה היא פשוטה – לכמה שיותר. ככל שתכלו לכמה שיותר בנקים כך יגדל הסיכוי שתקבלו הצעה מצויינת כבר בשלב זה שתסייע לכם מאוד להמשך הדרך.

בישראל קיימים כ-8 בנקים למשכנתאות ומומלץ ללכת לפחות ל 4-5 בנקים שונים. במקרה הזה הכמות היא חשובה במיוחד!

רגע האמת  – לקיחת המשכנתא

לרגע האמת שלכם, בו אתם כבר צריכים את המשכנתא מומלץ להגיע עם מספר דברים:

  1. הכרת המסלולים והתנאים – חשוב מאוד כבר לדעת את ההבדלים בין ריבית קבועה לריבית משתנה, מה זה צמוד מדד ומה זה לא. מי שלא מכיר את המושגים הללו כנראה ישלם הרבה יותר ממי שחקר את הנושא לעומק ויודע להרכיב את התמהיל בצורה נכונה.
  2. בניית תמהיל משכנתא – אחרי מספר פגישות, התחילו להרכיב לעצמכם את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר עבורכם. נכון שזה לא יהיה מדויק אבל חשוב מאוד לפחות להגיע עם הנתונים הבאים : כמה כסף אתם רוצים להצמיד למדד ולכמה שנים אתם רוצים לקחת את מסלול הפריים.
  3. מחירי הבנקים – ככל שיהיו לכם יותר הצעות מחיר בכיס מסבב הבנקים שעשיתם, תוכלו להבין איזה בנק הוא זול במסלולים מסוימים ואיזה בנק יקר במסלולים אחרים. תזכרו שבגלל שהגעתם מוקדם לסבב זה, הבנק לא הציע לכם את המחיר הנמוך ביותר אליו הוא יוכל "לרדת" כי הוא רוצה לשמור לעצמו משחק למיקוח רגע לפני לקיחת המשכנתא.
  4. הרכיבו את התמהיל הזול ביותר – אספו את ההצעות מכל הבנקים והרכיבו לעצמכם את התמהיל הכולל את המחירים הזולים ביותר מכל הבנקים שבהם ביקרתם. עם המחירים הללו תגיעו שוב לבנקים ותנסו להוריד עוד המחיר הקיים.
  5. פתיחת תיק משכנתא בבנק – דמי פתיחת תיק כולל תשלום חד פעמי לבנק. תמיד תמיד תמיד תבקשו הנחה בדמי פתיחת התיק. יהיו בנקים שאפילו יהיה מוכנים לתת לכם פטור מלא מתשלום – מדובר באלפי שקלים.
  6. כבוד הדדי – דיברנו בהתחלה שחלקנו מניחים שבקשת הנחה היא אינה מכובדת. זכרו, כולם עושים את זה אבל חשוב מאוד לעשות זאת בכבוד הדדי לבנקאיהמשכנתא שלכם. תנו לו להביע דעה על התמהיל שבניתם, אל תתפרצו לדבריו אבל גם אל תתפתו לכל הצעה אחרת שיציע. הוא אמנם הרבה שנים במקצוע אבל טובת הבנק עומדת לנגד עיניו.
  7. אסרטיביות היא שם המשחק – אל תתביישו לבקש ריביות זולות (בגדר הנורמלי). אם הבנק מציע לכם ריבית של 3.5% אתם יכולים לבקש ריבית של 3%. זה בסדר גמור. ככל שתעזו יותר כך תוכלו לקבל ריביות יותר, אבל תמיד חשוב לשמור על הכבוד במהלך המיקוח ולא להגזים. אם הבנק מבקש ריבית של 4%, לא תוכלו לבקש של 2%. זה לא יהיה ריאלי וגם לא במקום.
  8. מכרז סופי – שבוע/שבועיים לפני שאתם צריכים את המשכנתא, התקשרו או בקרו בכל הבנקים בהם הייתם ותציינו בפניהם את ההצעה הטובה ביותר עבורכם. תבקשו מהם לבדוק מה עוד הם יכולים לעשות בכדי לשפר את תנאיכם כדי שתוכלו להתקדם איתם. אחרי שיחזרו אליכם, אתם יכולים לצאת לדרך ולקחת את המשכנתא.

לסיכום,

כל נושא המשכנתא הוא לא פשוט ולשם כך בנינו את המדריך המלא ללוקחי המשכנתא.

הניסיון להכיר עולם שלם שנקרא משכנתא בתקופה כל כך קצרה יכול להיות מבלבל מאוד וזאת תוך פגישות, בניית תמהילים וניסיון להוזיל את הבנקים בריביות.

הרצון שלכם לא לצאת פראיירים מול הבנקים הוא מובן. מי שיוצא פראייר משלם המון כסף.

בדיוק בשביל קיימת האופציה לקחת יועץ משכנתאות פרטי (שלא מטעם הבנק) שיעשה עבורכם את העבודה השחורה. גם במקרה של יועץ משכנתא חיצוני תצטרכו להיות מעורבים וככל שיש לכם יותר ידע ככה תוכלו להבין שהוא אכן נוהג עמכם ביושרה ודואג אך ורק לאינטרסים שלכם.

אנחנו מאחלים לכם בהצלחה בהרפתקת המשכנתא בה אתם נמצאים ומבטיחים שתוך זמן קצר זה יגמר. מה שישאר זה התשלומים שעלולים גם לקחת 30 שנה 🙂

כאן סיימנו את המדריך שלנו. מקווים שהמדריך עשה לכם סדר בראש ויסייע לכם לחסוך כסף רב.

בהצלחה, אנחנו תמיד כאן בשבילכם.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

לשיחת ייעוץ ללא עלות וללא התחייבות השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

מאמרים נוספים שיכולים לעניין אותך

Related Posts

None found

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
צרו איתנו קשר
close slider

פרטי התקשרות

מלאו את פרטי ההתקשרות ואנו נחזור אליכם בהקדם.

משכנתא משתלמת

תודה שפניתם אלינו

אחד מנציגינו יצרו אתכם קשר בהקדם

משכנתא משתלמת

כבר הולכים?

הניסיון והמקצועיות שלנו בתחום המשכנתאות שווים לכם מאות אלפי שקלים!

אז, מוכנים להתחיל לחסוך במשכנתא שלכם?

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי!

דילוג לתוכן