כשאנחנו מדברים על הפעולה שנקראת העתקת משכנתא, אנחנו למעשה מדברים על מה שנקרא גרירת משכנתא. גרירת משכנתא היא פעולה אשר תאפשר לכם לקחת את המשכנתא הקיימת שנלקחה כנגד נכס מסויים, ולהעביר אותה לכנגד נכס אחר. ההעתקה של המשכנתא תשאיר את היתרה בעינה, וכך גם את תנאי ההלוואה עצמה.
מתי נשתמש בהעתקת משכנתא? האם זה כדאי?
נניח שקניתם לכם דירה, וכמו כל משק בית אחר בישראל לקחתם כנגדה משכנתא. כעבור כמה שנים, במצב ההיפוטתי הזה, החלטתם שהבית לא עונה לצרכים שלכם ולכן החלטתם למכור אותו ולעבור לדירה אחרת. אם נתקלתם במצב דומה למצב הזה, יכול מאוד שכדאי לכם להעתיק את המשכנתא שלכם לדירה החדשה. לכן, לפני שאתם רצים להחזיר את המשכנתא ולקחת אחת חדשה, יש לבדוק כמה דברים.
אבל קודם לכן, מה היא למעשה העתקת משכנתא?
העתקת משכנתא היא בעצם מהלך בנקאי לחלוטין שמעניק לכם את האפשרות של העברת המשכנתא שלכם מהנכס שכנגדו לקחתם אותה במקור לנכס החדש שתרצו לרכוש. שיעבוד הנכס, שעומד להבטחת הגוף שממנו הלוויתם כנגד הנכס הישן מתוך המטרה להבטיח את פירעון ההלוואה, יועבר מן הנכס הקיים אל הנכס החדש.
כך למעשה, הסכום שנשאר עבורכם לשלם לשם פירעון של חוב המשכנתא כנגד הנכס הישן יועבר להרשם כנגד הנכס החדש שזה עתה קניתם. כל זאת מתרחש בדיוק באותם התנאים שבהם לקחתם את המשכנתא כנגד הנכס המקורי, וזמן החזרת החוב גם הוא ישאר כבחוזה המקורי.
אם כן, האם כדאי לכם להעתיק את המשכנתא?
בואו נניח לשם העניין הזה שיש ברשותכם נכס כלשהו, ושכנגדו כבר לקחתם משכנתא בתנאים שהיו נהוגים אז. אבל, מאז אופי השוק השתנה, וכרגע התנאים שתקבלו עבור הלוואת משכנתא היום כנגד הנכס שתרצו לקנות יהיו משמעותית פחות טובים.
הסיבות למצב זה יכולות להיות רבות. בין אם מקרה רנדומלי של התחרות בשוק באותה תקופה יצרה מצב שבו לקחת הלוואה בתנאים יוצאי דופן, או בין אם הריבית עלתה מאז משמעותית. במצב שכזה, באופן חד משמעי ושאינו משתמע לשתי פנים, כדאי לכם להעתיק את המשכנתא.
הדבר הזה נכון לכל סיבת מעבר דירה שלא תהיה. הכדאיות של העתקת המשכנתא אינה קשורה לסיבות שבגללן בחרתם למכור את הנכס הישן שכנגדו נלקחה המשכנתא ולקנות אחד חדש. כל עוד בחרתם לפעול באופן כזה ותנאי ההלוואה הקיימת הם כדאיים ביחס לשוק העכשווי כדאי לכם להעתיק את המשכנתא שלכם מן הנכס הישן אל הנכס החדש.
מקרה היפוטתי לחלוטין, לצורך הדגמה בלבד, יהיה המקרה שנפרט כאן. נניח וקיים ברשותכם סוג מסויים של נכס ששוויו הוא מיליון שקלים. סכום התשלום שנותר לכם לשלם לצורך פירעון ההלוואה באותו מקרה היפוטתי הוא חצי מיליון שקלים. את ההלוואה במקרה תיאורטי זה קיבלתם בתנאים טובים במיוחד בזמנו יחסית למצב השוק של היום ותנאי ההלוואה שתוכלו לקבל בו.
כעת, מסיבות שאינן רלוונטיות למקרה, אתם חושבים על האפשרות למכור את הנכס הקיים. במקומו, אתם רוצים לרכוש לכם נכס חדש שמחירו הוא 1.25 מיליון שקלים. במצב כזה, בהנחה שאין לכם איזה שהוא מצבור הון שמסיבה כל שהי בחרתם שלא לשלם על הנכס הראשון בעזרתו, קיימות בפניכם שתי דרכי פעולה אפשריות:
- דרך הפעולה הראשונה שבה תוכלו לנקוט תהיה למכור את הנכס הישן במחיר שבו קניתם אותו, והוא מיליון דולר, לקחת את מחצית המיליון מתוכו ולהשתמש באותו הסכום בכדי לפרוע את המשכנתא על הנכס שזה עתה מכרתם.
במקרה זה עתה תצטרכו לקחת משכנתא חדשה, בשווי של 750 א' ש"ח, בכדי לרכוש את הנכס החדש. וזאת, בתנאים גרועים מן המשכנתא הקודמת שהיתה לכם בשל השינויים שחלו בשוק המשכנתאות.
- האפשרות הנוספת שתוכלו לנהוג בה תכלול גם גן מכירה של הדירה תמורת סכום של כמיליון שקלים, אך במקרה הזה תעבירו את יתרת המשכנתא שנשארה לכם מן הנכס הזה בסך חצי מיליון שקלים אל הלוואה כנגד הנכס החדש.
כמובן שתצטרכו לקחת משכנתא נוספת, משכנתא משלימה, של כרבע מיליון שקלים בכדי להגיע לסכום הדרוש לרכישת הנכס החדש. אבל, במקרה זה רק את המשכנתא המשלימה תצטרכו להחזיר בתנאי
ההלוואה הגרועים יותר שקיימים כיום בשוק.
במקרה כגון זה כמובן שאין באמת דילמה משמעותית. שכן בשני המקרים תחזירו את אותו הסכום לגוף ממנו הלוותם. אם תפעלו כפי שמוצע בדרך הפעולה הראשונה תצטרכו להחזיר את כל סכום ההלוואה, כ 750 א' ש"ח, בתנאי ההלוואה הפחות טובים שמוצעים כיום בשוק.
מנגד, אם תבחרו לפעול לפי דרך הפעולה השניה שמוצעת, תוכלו להחזיר כשני שליש מהסכום, כלומר כחצי מיליון ש"ח, בתנאי ההלוואה העדיפים שהיו לכם קודם. במקרה זה, רק שליש מהסכום, רבע מיליון ש"ח, ידרש בהלוואה לפי התנאים החדשים שמוצעים לכם כיום.
כיצד ניתן לעשות את זה? איך נעתיק משכנתא?
כדי להביא את העתקת המשכנתא לידי ביצוע, אופן הפעולה מזכיר מאוד את הצורה שבה נלקחת משכנתא. תהליך העתקת המשכנתא כולל בתוכו הגשה ראשונית של בקשה לצורך הלוואה, הבאה של חוזה המיועד למכירה של הנכס הקודם, הבאה של חוזה המיועד לרכישה של הנכס החדש, מסמכי הערכה בידי שמאי של הנכסים וכל המסמכים הנלווים שנדרשים לפעולה וקבלת אשרה מן הגוף המלווה לפעולה.
כאשר הגוף שממנו לקחתם את המשכנתא יאשר את העתקת המשכנתא מן הנכס הישן אל הנכס החדש, הוא יסיר את השעבוד כנגד הנכס שמכרתם ועתיק אותו אל הנכס החדש שזה עתה רכשתם.
ומה אם זה לא באמת כדאי?
העתקת משכנתא יכולה להיות פעולה כדאית המיוחד בהינתן הנסיבות הנכונות, אך אין משמעות העניין שבהכרח כדאי לבצע העתקת משכנתא בכל תרכיש של מכירת נכס שקיימת כנגדו משכנתא ורכישה של נכס אחר במקומו.
בכדי לוודא שפעולה זו של העתקת המשכנתא היא אכן כדאית לפני שמתחילים בשלבים בכד'י להוציא אותה לפועל, יש לבדוק כי תנאי הלוואת המשכנתא שמציעים לכם עבור הנכס החדש שתבקשו לקנות כשתמכרו את הנכס הישן אכן פחות מתאימים לכם מאשר תנאי הלוואת המשכנתה שכבר קיימת לכם כנגד הנכס הישן.
שכן, העניין כולו בפעולה הזאת היא אפשרות אלטרנטיבית שעשויה להיטיב אתכם. אבל, אם קיים מקרה שבו העתקת המשכנתא לא תיטיב את תנאי ההלוואה, ואחת על כמה וכמה עם ההעתקה תשמר תנאי משכנתא גרועים מאלו שניתן להשיג בחתימה על משכנתא חדשה עבור הנכס החדש, אין שום עניין או טעם בלהוציא את ההעתקה לפועל.
לסיכום
בסופו של דבר, העתקת משכנתא היא פונקציה בנקאית שנועדה לעזור לכם לשמר תנאי הלוואה שאתם שמחים בהם גם כאשר תבקשו למכור את הנכס הישן, שכנגדו נלקחה המשכנתא, ולרכוש אחד חדש. העובדה הזו חשובה במיוחד לאופן שבו נתנהל אתה.
שכן, הבנת מהות ההעתקה ואת הסיבות שבגללן כדאי לבצע אותה תאפשר לנו לקבוע אילו הן הנסיבות שבהן כדאי לבצע העתקת משכנתא, אילו הן הנסיבות שבהן אין יתרון ולא חסרון רב בלעשות כזאת ואילו הן הנסיבות שבהן בשום פנים ואופן אין להעתיק את המשכנתא.
